Zatajená informace
Při koupi chalupy nám bylo sděleno, že napříč pozemkem prochází kanalizace – trativod k domu. Letos po záplavách jsme však zjistili, že slouží nejen nám, ale i několika okolním domům. Obecní úřad nám při žádosti o přístavbu navíc sdělil, že podle zákona nesmíme v okolí kanálu dělat žádné úpravy. Tato kanalizace není v katastrální mapě zakreslena a nefiguruje ani jako věcné břemeno v listu vlastnictví.
Myslím, že při koupi nám tato fakta byla úmyslně zatajena, protože cena nemovitosti by musela být nižší. Mám po dvou letech od podepsání kupní smlouvy ještě možnost požadovat od prodejce navrácení poměrné částky? A jakou vzdálenost od kanalizace je třeba při event. přístavbě dodržet?
(A. P., Opava)
Zatajená informace
V případě, že při koupi nemovitosti nebyly podány veškeré informace, je možné, že se jedná o vadu. Hodně však záleží na tom, co přesně je obsahem kupní smlouvy. Protože obsah kupní smlouvy neznám, je možné pouze obecně uvést, o co by se mohlo jednat a jak se v takovém případě zachovat.
Jestliže je předmětem koupě nemovitost, kterou si kupující před uzavřením smlouvy mohl prohlédnout (a nahlédnout do katastru nemovitostí), neodpovídá prodávající za vady, které v době prohlídky byly zjevné, ledaže kupujícího výslovně ujistil, že předmět koupě je bez vad. Prodávající odpovídá pouze za vady, které věc měla v době uzavření kupní smlouvy, a to i v případě, že se projevily až později.
Vady faktické a právní
Nákup nemovitosti tedy mohou zkomplikovat její vady, které se dají rozdělit na vady faktické a právní. Nemovitost má faktické vady, pokud nemá požadované či očekávané vlastnosti nebo jakost, a tyto vady zpravidla zároveň brání každodennímu užívání nemovitosti k předpokládanému účelu, nebo toto užívání minimálně ztěžují. Tyto vady se obvykle odstraňují zařízením opravy některé části domu.
Právní vady spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti. Zpravidla jde o existenci zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy. Tato práva mohou nového vlastníka nemovitosti významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu. Pro zjištění právních vad je především nutné seznámit se se zápisem v katastru nemovitostí. Ani z tohoto registru však nemusí být všechny právní vady patrné.
Co zjistíme v katastru
Z katastru nemovitostí se s jistotou zjistí smluvně zřízená zástavní práva, smluvně zřízená věcná břemena, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou. V katastru nemovitostí by také měla být zpravidla zapsána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydržením, a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu. V katastru nemovitostí nejsou evidovány nájemní smlouvy a další smlouvy o zřízení užívacích práv, jejichž existenci nelze jednoduše zjistit. Bohužel se stává, že i některá věcná práva v katastru nemovitostí zapsaná nejsou, zpravidla chybou účastníků nebývají zapsaná ani některá věcná práva, a to především věcná břemena.
Jde o věcné břemeno
V případě trativodu se nepochybně jedná o věcné břemeno a asi by bylo pro další postup ve věci důležité vědět, kdy a jak vzniklo. Je totiž možné, že právo odpovídající věcnému břemeni bylo vydrženo. Nicméně samozřejmě bych se v první řadě obrátila na prodávajícího, protože ten je za tuto právní vadu odpovědný.
Po posouzení celé situace a okolností případu pak máte právo na odstoupení od smlouvy (v případě, že je věc, resp. nemovitost kvůli této vadě pro vás neupotřebitelná) či snížení kupní ceny (§ 596 a násl. občanského zákoníku). Jsem však nucena vás upozornit na to, že s velkou pravděpodobností (opravdu záleží na posouzení celé věci se znalostí konkrétních údajů) již uplynula zákonná lhůta k vytknutí vad a uplatnění práva z odpovědnosti za vady u soudu, neboť tato lhůta je šestiměsíční a počíná dle ust. § 599 občanského zákoníku běžet dnem převzetí věci – nemovitosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu 30 C do 2175/2000). V současné době bych vám tedy doporučila obrátit se na advokáta a s ním probrat detaily vašeho případu a možná se spíše zaměřit na to, zda „věcné břemeno“ existuje v souladu s právními přepisy.
Ochranná pásma
Pokud se týká vzdálenosti případné přístavby od kanalizace, resp. trativodu, doporučila bych konzultaci s odborníkem na tyto stavby, protože dle mého názoru žádná taková vzdálenost zákonem stanovená není. Dle zákona jsou stanovena tzv. ochranná pásma k ochraně vodovodních řadů a kanalizačních stok před poškozením (zákon č. 274/2001 Sb.), ochranné pásmo trativodů či kanalizačních přípojek v zákoně stanoveno není. V § 23 uvedeného zákona jsou ochranná pásma vymezena vodorovnou vzdáleností od vnějšího líce stěny potrubí nebo kanalizační stoky na každou stranu:
a) u vodovodních řadů a kanalizačních stok do průměru 500 mm včetně je tato vzdálenost 1,5 metru,
b) u vodovodních řadů a kanalizačních stok nad průměr 500 mm je to 2,5 metru,
c) u vodovodních řadů nebo kanalizačních stok o průměru nad 200 mm, jejichž dno je uloženo v hloubce větší než 2,5 m pod upraveným povrchem, se vzdálenosti podle písmene a) nebo b) od vnějšího líce zvyšují o 1 metr.
TEXT: BARBORA PEKOVÁ
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK
Zatajená informace
