U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Z RUKY DO RUKY?
Kategorie: Hospodaření | Autor: Lubomír Hladiš
Jak bezpečně zaplatit při nákupu rekreační nemovitosti
Možná jste právě dostali zajímavou nabídku ke koupi nebo prodeji chaty, chalupy či jiného rekreačního objektu. Poradíme vám, jakým způsobem docílit toho, aby se zaplacením kupní ceny na vás skutečně přešlo i vlastnictví nemovitosti.
Při nákupu nemovitosti dochází k přesunu finančních prostředků od kupujícího směrem k prodávajícímu. Možné riziko při nákupu nemovitosti vyplývá ze skutečnosti, že k nabytí vlastnického práva do katastru nemovitostí nedojde ke dni podpisu samotné kupní smlouvy, ale až dnem tzv. podání návrhu na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí. Proto je potřeba hledat vhodné prostředky, které zajistí prodávajícímu zaplacení kupní ceny a kupujícímu skutečné – právní vlastnictví nemovitosti právě s ohledem na způsob úhrady kupní ceny.
Kupní cena je věcí dohody
Samotná výše kupní ceny nemovitosti je společně se způsobem její úhrady čistě na dohodě obou smluvních stran, ale je v zájmu prodávajícího i kupujícího ji ve smlouvě jednoznačně specifikovat a předejít tak případným komplikacím. V této souvislosti je nesmírně důležité připomenout, že nesjednání způsobu úhrady kupní ceny nezakládá neplatnost kupní smlouvy. Tato skutečnost může v konečném důsledku vyústit v nepříjemnou situaci pro původního vlastníka nemovitosti, protože nezaplacení kupní ceny neznamená, že nový majitel nemovitost ihned předá zpět prodávajícímu.
Abyste se do této nebo podobné situace nedostali, využijte při koupi rekreačního objektu jednu z následujících možností zajištění úhrady kupní ceny, navíc s popisem jejích výhod i nevýhod.
PĚT ZPŮSOBŮ ZAJIŠTĚNÍ ÚHRADY KUPNÍ CENY
A. Zřízení notářské nebo advokátní úschovy
V praxi se jedná o jeden z nejbezpečnějších způsobů, jak si mohou smluvní strany zajistit plnou úhradu kupní ceny. Vámi vybraný notář sepíše s prodávajícím a kupujícím protokol o notářské úschově. Ten zaznamená skutečnost, že kupující poslal na zvláštní účet notáře dohodnutou kupní cenu. Sepsaný protokol mj. obsahuje:
* identifikační údaje o složiteli peněz a o příjemci
* data o tom, jakým způsobem byla notářem ověřena totožnost složitele
* údaj o výši složené peněžní částky a samotný fakt, že notář peníze přijal do notářské úschovy termín určený složitelem pro vydání peněz příjemci
* podmínky, stanovené složitelem pro vydání peněz příjemci (nejčastěji se jako podmínka vydání peněz příjemci uvádí předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující)
* označení účtu a banky, na který mají být peníze bezhotovostním převodem ze zvláštního účtu vydány příjemci
Pro tento způsob zajištění hovoří skutečnost, že každý notář je pojištěn na případnou odpovědnost za škodu. Obdobně lze využít i tzv. advokátní úschovu.
B. Otevření akreditivu u peněžního ústavu
Smlouvou o otevření akreditivu se banka zavazuje kupujícímu, že na základě jeho žádosti poskytne prodávajícímu z účtu kupujícího určité plnění ve prospěch prodávajícího za předpokladu, že dojde k splnění určitého ustanovení v kupní smlouvě. Tím nejčastěji bývá předložení výpisu z katastru nemovitostí na převáděnou nemovitost, kde je jako nový vlastník zapsán kupující. V současnosti již tuto službu jednotlivé banky celkem běžně nabízejí a klienti ji stále více požadují z důvodu obvykle nižších poplatků oproti notářské úschově.
C. Obecná úschova v realitní kanceláři
Tato služba je nabízena některými realitními kancelářemi při zprostředkování prodeje nemovitosti, a to v souladu s ustanovením občanského zákoníku. Při využití této možnosti je zapotřebí dobře zvážit “serióznost” dané realitní kanceláře a detailně ošetřit smlouvu o úschově peněz. Náklady na úschovu jsou většinou nižší oproti notářské, advokátní nebo bankovní úschově, právní zajištění výplaty peněz z úschovy však nedokáže konkurovat výše uvedeným způsobům zajištění úhrady kupní ceny.
D. Zajištění úhrady kupní ceny zřízením zástavního práva
Zástavní právo slouží k zajištění úhrady kupní ceny pro případ, že nebude včas uhrazena třeba i její část, a to v souladu a podmínkami uvedenými v kupní smlouvě. V tom případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Znamená to, že při uzavření kupní smlouvy se současně zřídí zástavní právo k převáděné nemovitosti ve prospěch prodávajícího.
Jistící prostředek je v tom, že zástavu můžeme zpeněžit na návrh věřitele = prodávajícího např. ve veřejné dražbě či rozhodnutím soudu o prodeji zástav. Značnou nevýhodou je velká časová náročnost tohoto postupu, na druhou stranu je tento postup jednoznačně určen občanským zákonem. Pozor ale na situaci, kdy by na nemovitost bylo zřízeno několik zástavních práv, protože by k “uspokojení” došlo v chronologickém pořadí určeném dobou vzniku zástavních práv.
E. Zajištění úhrady kupní ceny odstoupením od smlouvy
Jedno z ujednání v kupní smlouvě může znít takto: “Pokud nebude kupní cena za převáděnou nemovitost uhrazena do tří měsíců od podpisu této smlouvy, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit.” Odstoupení od smlouvy znamená, že se smlouva od počátku ruší a je tedy snazší, nezaplatí-li kupující kupní cenu, vrátit vlastnictví zapsané v katastru nemovitostí do původního stavu. Pokud však nedojde k dobrovolnému písemnému uznání kupujícího, že od smlouvy rovněž odstupuje, bude nutné se tohoto titulu domáhat soudní cestou.
Zajištění zaplacení daně z převodu nemovitosti
Stále běžnější je i situace, kdy ve smlouvě o úschově peněz je klauzule, kdy třetí osoba ponechá část finančních prostředků odpovídající výši daně z převodu nemovitostí na úschovném účtu, a to až do doby, kdy prodávající doloží zaplacení této daně finančnímu úřadu. Prodávající je totiž ze zákona poplatníkem daně z převodu nemovitostí. Pokud tak prodávající neučiní a daň nezaplatí, stává se kupující zákonným ručitelem a finanční úřad se bude domáhat zaplacení daně po něm. V tuto chvíli se ale kupující obrátí na správce úschovného účtu a ten daň z jištěných prostředků zaplatí.
Využijte bezpečných možností!
Odborníci pohybující se na realitním trhu doporučují, aby lidé při nákupu nemovitosti nehazardovali se svými penězi a využili některou z existujících možností zajištění bezpečné úhrady kupní ceny nemovitosti. Věřte, že peníze zaplacené za tyto služby se určitě vyplatí!
Popisy k obrázkům
Autor fotografií: FOTO ZI
