Vyplatí se nemovitost k rekreaci?

Rubrika: Hospodaření

Stejně jako jiné nemovitosti, prodávají a kupují se i chaty a chalupy. Jaká je poptávka a nabídka, je výhodné právě teď prodávat nebo kupovat?

Záliba v chataření a chalupaření je ryze české specifikum, které podnítilo banky, realitní kanceláře a další společnosti podnikající na nemovitostním trhu rozšířit své podnikání o tuto oblast. Výhodou pro chataře a chalupáře je snadnější přístup k tomuto typu nemovitostí, a to dokonce i v případě rekreačních novostaveb. Dnes lze tyto nemovitosti běžně financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. To bylo ještě před pár lety naprosto vyloučené.

S hypotékou na chatu

Hypoteční úvěry na rekreační nemovitosti se v současné době nijak zvlášť neliší od parametrů klasických hypotečních úvěrů a jsou standardní součástí produktové nabídky všech významných hypotečních bank. Lze tedy získat například i hypotéku na 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Ovšem je třeba pamatovat na skutečnost, že úvěry na rekreační nemovitosti jsou pro banku rizikovější než u rezidenčních nemovitostí. Proto některé banky 100% hypotéky neposkytují nebo jsou přísnější při posuzování zástavní hodnoty nemovitosti, která pak ve finále může být nižší, než jste ve skutečnosti počítali. Zvýšené riziko může banka promítnout také do výše úrokové sazby.

Vyšší riziko rekreačních nemovitostí oproti rezidenčním nemovitostem je dáno vyšší kolísavostí cen. Vysvětlení je jednoduché. V případě finanční nejistoty je tendence odložit nákup rekreační nemovitosti na pozdější, i velmi vzdálenou dobu. Pořízení trvalého bydlení je proti tomu dlouho plánováno či očekáváno a k posunutí tohoto cíle přistupují lidé neradi nebo prostě nemohou, jelikož již podepsali smlouvu o smlouvě budoucí či zaplatili rezervační poplatek. V případě nepříznivého vývoje ekonomiky se pak pokles poptávky po nemovitostech odrazí více na rekreačních nemovitostech.

Ceny rekreačního bydlení

Pokud však nemáte problém s penězi nebo je pro vás snadné získat úvěr i v současné ekonomické situaci, pak máme pro vás dvě potěšující informace. V případě špatného hospodářského vývoje a poklesu poptávky po nemovitostech klesá cena rekreačních nemovitostí rychleji než u rezidenčních nemovitostí. To potvrzuje i současná ekonomická krize, která významně zahýbala s poptávkou po nemovitostech. Oproti zimnímu období minulého roku prodeje rekreačních nemovitostí výrazně poklesly, a to až o 50 procent v závislosti na lokalitě.

Nejčastějšími důvody je snaha potenciálních klientů v současné ekonomické situaci zachovat úspory pro případ ztráty zaměstnání nebo zhoršení své životní úrovně a za druhé spekulace na pokles ceny a tedy očekávání výhodnějšího nákupu v budoucnosti. Do cen nemovitostí, a těch rekreačních nevyjímaje, se také promítá horší dostupnost úvěru. Obě tyto skutečnosti – dostupnost úvěrů a ekonomická situace – sráží ceny nemovitostí dolů. Analytici v současné době očekávají pokles cen rekreačních nemovitostí o dalších 10 – 20 %.

Je však třeba podotknout, že pokles nezaznamenaly a také nezaznamenají všechny nemovitosti. Mezi konkrétními nemovitostmi, regiony a typy nemovitostí jsou významné rozdíly. Zatímco např. letní byty mohou ztratit až desítky procent své hodnoty, byty v centrech a rekreační nemovitosti v turisticky atraktivních oblastech si mohou svou cenu udržet nebo dokonce ještě navýšit. Proti dvěma výše uvedeným skutečnostem totiž působí dlouhodobý nedostatek kvalitních rekreačních nemovitostí na tuzemském trhu a tedy dlouhodobě převislá poptávka nad nabídkou.

Tento stav je dán zvyklostmi českého městského obyvatelstva a v tradičním přístupu Čechů k chataření. Vždyť rekreační chatu či chalupu v Česku vlastní nebo pravidelně užívá více než polovina městských domácností. Navíc kvalitní chaty a chalupy se velmi často v rodině dědí, popřípadě se prodávají jen v rámci širší rodiny nebo v okruhu rodinných známých. Dostanou-li se tyto nemovitosti do běžného prodeje, během několika málo chvil jsou prodány. Zájem je tak veliký, že narazit na nabídku zachovalé chalupy na dobrém místě, a navíc za rozumnou cenu, bývá opravdu velká náhoda.

Jak na koupi chaty neprodělat

Co utváří cenu rekreační nemovitosti, už jsme trochu nakousli. Zatímco třeba u nových bytů lze poměrně přesně stanovit jejich cenu, u chat a chalup je to velmi obtížné. Podíváteli se na nabídku realitních kanceláří, zjistíte, že ceny se pohybují prakticky od několika set tisíc korun do několika milionů. Asi nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím cenu chaty či chalupy je lokalita, ve které se nemovitost nachází. A nezáleží jen na geografickém umístění, tedy jestli jsou v blízkosti hory či vodní nádrž. Dnešním Čechům již určitě nestačí pouze možnost horské turistiky či koupání, ale vyhledávají daleko širší možnosti zábavy a vyžití. Může se jednat například o cyklistické stezky, tenisové kurty, možnosti rybaření, různá sportoviště, golfové hřiště v blízkosti a další.

Lokalita je sice důležitá, ale na významu stále více nabývá i uživatelský komfort, který nemovitost nabízí. Ideálem je stylová, udržovaná a dobře vybavená stavba nacházející se v dopravně dobře dostupné lokalitě. Lidé již netouží po polorozpadlých objektech, kde by mohli rozvíjet své kutilské vlohy, ale přejí si poměrně komfortní bydlení, jehož kvalita zpravidla odpovídá standardu v „trvale obydlených“ domech a bytech. Elektřina, voda, plyn, internet a další vybavení patří k věcem, bez kterých se již Češi neobejdou ani o dovolené či víkendech.

Přání kontra realita

Realita je bohužel zcela odlišná. Chaty a chalupy, které jsou dlouhodobě kmání, se nacházejí ve špatné lokalitě anebo jsou ve špatném technickém stavu. Na vině je především v minulosti zanedbaná údržba či nedostatek kvalitního stavebního materiálu. Snad kromě novostaveb neexistuje rekreační nemovitost, která by neměla nějakou tu vadu na kráse. Obzvláště technické závady jsou zásadní, ale potkáte se i s jinými překážkami. Může se jednat například o zástavní právo, které vázne na nemovitosti, věcná břemena popř. další skutečnosti, které přímo s chatou nesouvisí, ale přesto by vás mohly odradit od její koupě. Namátkou můžeme uvést častou přítomnost záplav, plánovaná výstavba v okolí chaty, častý zájem zlodějů o tento objekt, nadprůměrný výskyt komárů, náročnost péče o chatu apod.

Smutnou skutečností, která vypovídá o úrovni morálky a etiky v tuzemském podnikání, je, že se o těchto závadách a relevantních okolnostech vůbec nemusíte dozvědět, a pak je zjistíte až při samotném užívaní objektu. Je to vlastně velmi podobné koupi ojetého automobilu. Prodejce se může snažit skrýt vady nebo vás o nich prostě jen „zapomene“ informovat.

Spolupráce s realitní kanceláří

Zde ovšem nelze automaticky počítat s korektností realitní kanceláře, protože ty se zpravidla chovají naprosto stejně. Důvod je prostý. Přiznané závady snižují cenu nemovitosti a tedy i potenciální provizi realitní kanceláři. Na druhou stranu, nemůžeme všechny realitní kanceláře házet do jednoho pytle. Ne všechny se chovají nekorektně. Využití jejich služeb může mít pro vás samozřejmě také výhody. Právní poradenství, odhad ceny nemovitosti, financování, koncentrace nabídky a poptávky – to vše vám může spolupráce s realitní kanceláří přinést.

Protože realitní kancelář má potřebné znalosti a zkušenosti s fungováním nemovitostního trhu, je zcela jistě výhoda na její straně a velmi málo realitních obchodů se dnes uzavírá bez přítomnosti některé z nich. To ovšem neznamená, že máte vstoupit do první kanceláře, kterou potkáte. Pořízení chalupy vyžaduje nemalé finanční prostředky a v případě financování úvěrem či hypotékou se jedná o dlouhodobý závazek na několik let. To už se tedy vyplatí dát si trochu práci s vyhledáváním kvalitního partnera pro takovýto obchod a je celkem jedno, zda se nacházíte na straně poptávky či nabídky.

Vybíráme realitku

V zahraničí je běžnou nutností, že osoby, které chtějí otevřít realitní kancelář, musí splnit zákonem stanovené podmínky, které ovšem nejsou nijak jednoduché. Vždy se jedná o kombinaci vzdělání a dosažení praxe. České zákony jsou však velmi benevolentní a realitní služby může poskytovat v podstatě kdokoliv, stačí jen založit živnost. Je pochopitelné, že tento legislativní stav v kombinaci s vysokými provizními odměnami vede k tomu, že obor láká i mnoho „podnikavců“ v negativním slova smyslu. Řiďte se tedy našimi radami, než si s některou realitní kanceláří plácnete.

Vybírejte si z kanceláří sdružených v Asociaci realitních kanceláří, která působí na českém trhu již od roku 1991. Ta by měla být určitou zárukou kvality.
Projděte si podnikatelskou historii realitní kanceláře. Vybírejte si zavedenou kancelář, která na trhu působí delší dobu. Ověřte si informace o kanceláři v Obchodním rejstříku.
Všímejte si kvality inzerce, vybavení kanceláře, vzhledu objektu, ve kterém sídlí, ochoty pracovníků.
Prozkoumejte webové stránky společnosti, informace, vzhled a funkčnost. Renomované kanceláře mají také kvalitní internetovou podporu. Totéž se týká kvality dokumentace (informace, fotografie, plány, apod.).
Získejte o kanceláři reference, vyhledávejte zkušenosti klientů v diskuzích, zeptejte se svých známých.
Veškeré smlouvy si vypůjčte k prostudování a nejlépe do nich nechte nahlédnout také právníka.

Chata jako investice

Jestliže chce někdo spekulovat na cenu rekreační nemovitosti, je zřejmé, že roky 2009 a 2010 budou pravděpodobně tím nejvhodnějším obdobím. Pokud jako kupující chcete objekt využívat k osobní rekreaci, měli byste se spíše zaměřit na to, abyste vybrali takovou nemovitost, která vám bude vyhovovat, a nečekat na příznivější cenu, která by se vůbec nemusela dostavit, nebo se dostaví, ale za cenu slevy na svých požadavcích.

V poslední době se ovšem objevuje ještě jeden trend, a to koupě rekreační nemovitosti za účelem pronájmu v zimní i letní turistické sezóně a snaha zajistit si tak další pasivní příjem. Dá se říci, že takovéto investici napomáhá i špatná ekonomická situace. Protože domácnosti spoří peníze v očekávání negativních událostí, ale nechtějí se vzdát vytouženého odpočinku v období letních či zimních dovolených, volí často možnost strávit dovolenou v tuzemsku před zahraničními středisky. Hospodářská krize tedy převáží pomyslné misky vah ve prospěch tuzemského rekreačního bydlení.

Ovšem pozor, nejedná se o setrvalý stav. Jakmile se ekonomická situace zlepší a domácnosti získají větší důvěru v ekonomiku, rozhodnou se méně spořit a trend je opačný. Je tedy třeba náležitě vybírat nemovitost tak, aby byla vysoká pravděpodobnost jejího obsazení jak v letním, tak v zimním období. Zcela ideální případ je, když se vám podaří chatu pronajímat celoročně, taková chata už bude mít ale svou cenu a zřejmě budete muset při jejím pořízení sáhnout hlouběji do kapsy.

TEXT: JAROSLAV BARTOŠ, analytik Broker Consulting
FOTO: MARIE VOTAVOVÁ A PAVEL VESELÝ