Stavba jako součást pozemku

Průlom představuje návrat k zásadě, že stavba na pozemku trvale zřízená je součástí pozemku, nikoli samostatnou věcí. Tato zásada je v Evropě hodně rozšířená a platná byla také v českých zemích před rokem 1951.

Za součást pozemku označuje nový občanský zákoník:

• prostor pod povrchem i nad povrchem,
• stavby zřízené na daném pozemku a jiná zařízení (pro tyto dva pojmy používá nový OZ legislativní zkratku „stavba“),
• vše, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Podzemní stavba, která není nemovitou věcí, bude součástí pozemku, a to i v případě, že zasahuje pod jiný pozemek.

Toto pravidlo podstatným způsobem ovlivní právní vztah týkající se nemovitostí, protože současný občanský zákoník uplatňuje zásadu opačnou. Nový OZ tak mimo jiné reaguje na problematické situace, vznikající v případech, kdy je vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby. Výjimkou z tohoto pravidla budou dočasné stavby a inženýrské sítě (vodovody, kanalizace či energetická vedení), i když jsou s pozemkem pevně spojeny. Ty mají povahu samostatných věcí a v případě, že je nelze oddělit od pozemku, aniž by došlo k jejich znehodnocení, jedná se o věci nemovité.

Co se týče staveb a technických zařízení, které provozně souvisejí s inženýrskými sítěmi, zakotvuje nový OZ vyvratitelnou doměnku, že i ony jsou součástí inženýrských sítí. V praxi totiž běžně dochází k situaci, kdy vlastníkem takových zařízení či staveb bývá osoba odlišná od provozovatele inženýrské sítě.

Mírně odlišně nahlíží nová právní úprava také na situace, kdy jsou s pozemkem pevně spojeny stroje a další upevněná zařízení, která však náleží vlastníkovi odlišnému od vlastníka pozemku. Tuto siuaci lze řešit výhradou, že stroj je ve vlastnictví jiné osoby. Výhrada však musí být zapsána do veřejného seznamu.

Přechod na nové pojetí pozemku a stavby řeší nový OZ v rámci přechodových ustanovení. Vzhledem k zásadnímu charakteru změny budou po určitou dobu vedle sebe existovat dva odlišné režimy.

Pokud bude ke dni účinnosti nového občanského zákoníku shodný vlastník pozemku a stavby, která je na něm zřízena, stane se přímo ze zákona stavba součástí pozemku. V praxi to bude znamenat, že od okamžiku, kdy se stavba stane součástí pozemku, bude možné nadále disponovat již pouze s pozemkem a všechny takové dispozice se budou týkat i staveb umístěných na tomto pozemku.

Kdy se stavba nestane součástí pozemku

• Vlastník pozemku a vlastník stavby, která je na tomto pozemku zřízena, nejsou totožné osoby,
• Všichni spoluvlastníci stavby nejsou zároveň vlastníky pozemku, na kterém je stavba zřízena,
• Stavba nebo pozemek jsou zatíženy věcným právem, toto věcné právo trvá a povaha věcného práva to vylučuje,
• Stavba, která má být ke dni účinnosti nového OZ teprve postavena na pozemku jiného vlastníka, když do konce roku 2013 stavebníkovi za tímto účelem vznikne věcné právo, nebo do konce roku 2013 uzavře smlouvu umožňující mu stavbu na cizím pozemku provést.

www.pravniradce.cz

Stavba jako součást pozemku