Reklamace rekonstrukce

Rekonstrukci a stavbu vnímá zákon jako dílo. V praxi to znamená, že ať jde o celkovou opravu, nebo jenom o nátěr fasády, platí pro obě strany smlouva o dílo. A jako takové je lze reklamovat.

Jedním ze zásadních kroků ještě před započetím stavby nebo rekonstrukce nemovitosti je ošetřit si v textu smlouvy všechny kroky, tedy postup prací, převzetí, platby i případnou reklamaci.

Smlouvu sepište vždy, ať se jedná o rozsáhlou rekonstrukci, nebo třeba jen nátěr fasády. Foto: Shutterstock

Důslednost je základ

Některé stavební společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. Přesto na písemném provedení smlouvy trvejte. Abyste se vyvarovali problémů, dílo rozepište do detailů, vypište konkrétní seznam všech prací, které mají být při rekonstrukci nebo stavbě nemovitosti provedeny, co má být výsledkem a ke každé činnosti uveďte i cenu. Právě určení ceny a případných víceprací je klíčové, stejně tak sjednání platebních podmínek jako postupné, aby se hradila vždy pouze odvedená práce s malou zálohou. Jak dobrá smlouva o dílo je, se totiž nejčastěji pozná až v nesnázích, tedy tehdy, když dojde ke sporům a dokazování.

Co všechno zohlednit ve smlouvě

Pokud najatá stavební firma bude najímat další subdodavatele, nezapomeňte ve smlouvě výslovně napsat, že za ně bude také v plném rozsahu odpovídat. Při té příležitosti je ideální do smlouvy vypsat seznam konkrétních dodavatelů, kteří se na stavbě anebo rekonstrukci budou podílet. Podstatné rovněž je sjednat si časový harmonogram jednotlivých prací a uvést výši smluvní pokuty při jeho nedodržení.

Pokud jde o stavbu či rekonstrukci, vymezte práce co nejpřesněji. Například trvejte na tom, že v projektové dokumentaci budou popsány i použité materiály a postupy. U rozsáhlejších a náročnějších stavebních zakázek je účelné nechat si vytvořit i závaznou vizualizaci.

Ve smlouvě také nezapomeňte na to, jak budou probíhat průběžné kontroly i finální předání díla. Dbejte, aby smlouva o dílo zahrnovala pasáž o obstarání nutných povolení ke stavbě či rekonstrukci anebo přípravných prací. Zejména u rozsáhlejší stavby, kterou může být i chata, může dojít například k dohadům kolem povolení výšky stavby.

Nespoléhejte na čestné slovo, ale držte se rčení „co je psáno, to je dáno“. Foto: Shutterstock

Stavba či rekonstrukce má vady

Pokud vady nebrání užívání nemovitosti, ať už po funkční, nebo estetické stránce, podle zákona provedené dílo převzít musíte. Máte dvě možnosti, buď převzít dílo bez výhrad, nebo převzít dílo s výhradami, což uvedete podrobně do předávacího protokolu. Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad. Zhotovitel totiž nese odpovědnost pouze za takové vady, které jste mu písemně vytkli při předání nebo se objevily později.

Jakmile převezmete dílo s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni zaplatit cenu za práci až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. To samozřejmě platí, pokud nebylo ve smlouvě sjednáno jinak.

Co od zhotovitele při reklamaci požadovat

Je třeba si uvědomit, zda se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy, a vy víte, že kdybyste o ní dopředu věděli, smlouvu byste rozhodně neuzavřeli, nebo jde o vadu nepodstatnou. Podstatnou vadou je použití nevhodného materiálu od toxického až po nefunkční nebo nedodržení bezpečnostních norem, což pak brání kolaudaci. Podstatnou vadou jsou často i právní vady díla, tedy konkrétně nezajištění stavebního povolení nebo zjištění, že část pozemku není ve vlastnictví developera, který stavbu nabízí.

Nepodstatnou vadou je třeba drobná oděrka na podlaze či šrám na těsnění, které lze dodatečně opravit a které nebrání jejich užívání. Můžou to ale být i nepřesnosti v designu, pokud ovšem ve smlouvě není jasně specifikováno, že jsou to podstatné náležitosti.

U podstatných vad můžete po zhotoviteli žádat opravu, slevu, provedení náhradního díla nebo můžete odstoupit od smlouvy s nárokem na vrácení peněz. U nepodstatných vad máte nárok na opravu či slevu.

Detailním rozpisem všech prací a materiálů předejdete sporům při reklamaci. Foto: Shutterstock

Do kdy stavbu či rekonstrukci reklamovat

Platí mít vše černé na bílém ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Zárukou za jakost se v tomto případě zhotovitel zavazuje, že stavba nebo rekonstrukce budou po určitou dobu způsobilé k užívání nebo že si zachovají obvyklé vlastnosti. Ovšem i v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá zhotovitel za skryté vady po dobu pěti let od předání díla. Vám tak vzniká právo vadu reklamovat během této doby. Vždyť například hniloba podlah se může projevit až po několika letech. Pokaždé je ale reklamujte bez zbytečného odkladu.

Vyřízení reklamace

Lhůta na vyřízení reklamace je 30 kalendářních dnů, pokud se s vámi dodavatel nedohodne jinak. V této době by zároveň měla být vada odstraněna. Je však třeba počítat i s tím, že se lhůta pro vyřízení reklamace může navýšit o dalších 30 dní, což je doba pro odborné posouzení a do doby reklamace se nezapočítává. Někdy je totiž nutný zvláštní znalecký posudek.

Pokud dodavatel nijak nereaguje nebo vadu odmítá odstranit, vzniká vám právo požadovat slevu a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným. Nejprve je ale nutné doručit zhotoviteli oznámení, které bude obsahovat informaci o uplatnění práva na slevu z ceny díla, v němž uvedete konkrétní částku. Ta musí být přiměřená rozdílu mezi dílem, které nemá vadu, například může jít o špatně provedené těsnění u oken nebo odbytou pokládku dlažby, a hodnotou díla vadného. Může se ovšem stát, že náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu. V takovém případě můžete po dodavateli požadovat náhradu škody. Oprava by však měla odpovídat běžným postupům. Nelze takto totiž nárokovat výrazně předraženou luxusní službu, když byla původně sjednána standardní kvalita.

Ohlídejte si smlouvu

Pro zadavatele nebývá výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem nebo architekty, kteří stavbu či rekonstrukci zařizují. Smlouva totiž bude koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. Proto předtím, než smlouvu o dílo podepíšete, ji nechte zkontrolovat advokátem, který odhalí případné právnické kličky.

Text: Táňa Pikartová
Foto: Shutterstock

Reklamace rekonstrukce