U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Převody a přechody vlastnictví
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Barbora Trsková
Vlastnické právo vzniká až vkladem do katastru nemovitostí
Vlastnictví k nemovité věci (nemovitosti) lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Takto upravuje způsoby nabývání vlastnictví ustanovení § 132 občanského zákoníku. Nejfrekventovanějším způsobem je nabytí vlastnictví kupní nebo darovací smlouvou a děděním. Jde-li o nabytí vlastnictví smlouvou, hovoří se o převodu vlastnického práva, jde-li o nabytí vlastnictví rozhodnutím státního orgánu nebo děděním, hovoří se o přechodu vlastnického práva. V současné době se asi nejčastěji uzavírají kupní smlouvy o převodu nemovitostí, přesto si myslím, že se v běžném životě setkáme spíše s problematikou darování a dědění nemovitých věcí.
Kupní a darovací smlouva
Stejně jako každá jiná smlouva vyžadují i kupní a darovací smlouva, aby byly uzavřeny osobami způsobilými k právním úkonům a aby obsahovaly podstatné náležitosti, z nichž by bylo patrno, že jde o projev vůle oprávněných osob. Kupní smlouvou se prodává předmět koupě kupujícímu a kupující se zavazuje jej převzít a zaplatit kupní cenu (ust. § 588 a násl. občanského zákoníku). Darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává obdarovanému a ten dar přijímá (ust. § 628 a násl. občanského zákoníku). Ve smlouvách o převodech nemovitostí je nutno uvést den sepsání, jména a adresy účastníků – oba musejí prokázat, že jsou oprávněnými osobami, převodce, že je vlastníkem nemovitosti, atd. – a podrobný popis předmětu smlouvy s výčtem katastrálních (parcelních) čísel pozemků, určením o jaký pozemek či stavbu jde, katastrální území a obec, kde se nemovitost nachází a veškeré příslušenství (je možné vypracovat znalecký posudek, popř. lze vycházet z výpisu z katastru nemovitostí). Je samozřejmé, že ve smlouvě bude obsažen současný stav nemovitosti. Zvláštní část je třeba věnovat uvedení údajů o dluzích a jiných závazcích, případně právech, které se k nemovitosti vážou. Důležitým údajem u kupní smlouvy je kupní cena. Pojmovým znakem darovací smlouvy je její bezplatnost a dobrovolnost. Účinnost smluv o převodu nemovitostí nastává dnem uvedeným ve smlouvě. Vlastnické právo nabyvatele však vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí. V praxi to znamená, že po uzavření některé z výše uvedených smluv je nutné podat návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu (řídí se podle místa, kde se nachází nemovitost), který zahájí správní řízení o povolení vkladu. Vlastnické právo vznikne dnem vkladu s právními účinky ode dne, kdy byl návrh na povolení doručen katastrálnímu úřadu. To znamená, že je třeba neprodleně po podpisu smlouvy podat u katastrálního úřadu návrh na povolení vkladu. Z uvedeného je zřejmé, že v praxi se musí rozlišovat mezi účinností smlouvy o převodu nemovitosti, vznikem vlastnického práva a právními účinky vzniku vlastnického práva k nemovitosti. Náležitosti návrhu na vklad do katastru nemovitostí a výčet potřebných příloh k tomuto návrhu jsou uvedeny v § 4 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
Návrh na zahájení řízení v případě koupě a darování nemovitosti musí obsahovat:
označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen;
jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a IČ právnických osob, které jsou účastníky řízení;
označení, že se jedná o zápis vlastnického práva.
Přílohou návrhu musí vždy být:
darovací nebo kupní smlouva nebo její úředně ověřená kopie (podpisy na originálech musí být ověřeny) v počtu o dva větším než je počet účastníků;
listina prokazující oprávnění vlastníka (převodce) nakládat s nemovitostí pokud toto právo vzniklo před 1. 1. 1993 (jedná se o nabývací titul, popř. výpis z katastru nemovitostí – originál nebo ověřená kopie).
Na závěr této části bych chtěla ještě upozornit na ust. § 630 občanského zákoníku, které umožňuje dárci domáhat se vrácení daru, jestliže se obdarovaný k němu nebo členům jeho rodiny chová tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. A dále na ust. § 628 odst. 3, které považuje za neplatnou darovací smlouvu, podle níž má dar přejít na obdarovaného až po dárcově smrti.
Možnosti dědění
Institut dědění je obecně upraven v části sedmé občanského zákoníku ust. § 460 a násl. Dědické řízení probíhá vždy stejným způsobem a není důležité, zda součástí pozůstalosti je nemovitost. Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů, nejvíce jsou však projednávána dědictví, kde dochází k dědění ze zákona. Dědic může dědictví odmítnout, a to ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením soudu zaslaným. Prohlášení o odmítnutí dědictví nelze odvolat.
Okruh dědiců ze zákona je rozdělen do čtyř skupin takto:
1. V první skupině dědí zůstavitelovy děti a manžel, každý z nich stejným dílem. Pokud některé dítě nedědí, nabývají jeho dědický podíl jeho děti, popř. další potomci.
2. Pokud nedědí zůstavitelovy potomci, dědí ve druhé skupině jeho manžel, ten dědí nejméně polovinu dědictví, rodiče a dále ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti dědí stejným dílem.
3. Nedědí-li manžel ani žádný z rodičů, dědí ve třetí skupině stejným dílem zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti. Pokud nedědí sourozenci zůstavitele, nabývají jeho dědického podílu stejným dílem jeho děti.
4. Ve čtvrté skupině dědí stejným dílem prarodiče zůstavitele a nedědí-li žádný z nich, dědí stejným dílem jejich děti.
Dříve než však dojde k dědickému řízení, je nutné vypořádat společné jmění manželů, při němž se určí, co z majetku připadá do dědictví po zůstaviteli a co manželu zůstavitele. Pokud tedy byla nemovitost součástí společného jmění manželů, předmětem dědictví je pouze její polovina a zůstavitelův manžel i z této poloviny nabývá svůj dědický podíl. Dědické řízení soud zahajuje i bez návrhu, jakmile se dozví, že někdo zemřel. Účastníky řízení jsou ti, o nichž lze důvodně předpokládat, že jsou zůstavitelovými dědici. Při dědickém řízení lze uzavřít dohodu o vypořádání dědictví mezi všemi dědici, kterou schvaluje soud. V předběžném šetření si opatřuje údaje potřebné pro zjištění zůstavitelova majetku a jeho dluhů. Pokud to vyžaduje důležitý zájem účastníka, učiní soud i bez návrhu neodkladná opatření, zejména zajistí dědictví. Hodnota nemovitosti, která je předmětem dědictví, se určuje znaleckými posudky, které jsou rozhodné především při určení výše dědické daně. Pravomocné usnesení o dědictví zasílá na pokyn soudce nebo soudního tajemníka vedoucí soudní kanceláře katastrálnímu úřadu příslušnému podle místa nemovitosti (dle soudního kancelářského řádu). Důležitou skutečností, právě vzhledem k vlastnictví nemovitostí, je okamžik nabytí dědictví, neboť dědictví se nabývá bezprostředně již smrtí zůstavitele a po projednání dědictví dochází soudem pouze k potvrzení dědictví jednomu dědici nebo více dědicům podle jejich dědických podílů. Musím upozornit ještě na to, že stejné účinky jako smrt zůstavitele má i prohlášení fyzické osoby za mrtvou rozsudkem soudu. Za den předpokládané smrti se považuje den takto označený v rozsudku soudu. V příštím čísle navážeme informacemi o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti, včetně jejich sazeb.
