U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Převod nemovitostí kupní smlouvou
Kategorie: Právo | Autor: MGR. BARBORA PEKOVÁ
Stejně jako každá jiná smlouva vyžaduje i kupní smlouva, aby byla uzavřena osobami způsobilými k právním úkonům a obsahovala podstatné náležitosti, z nichž by bylo patrno, že jde o projev vůle oprávněných osob. Kupní smlouvou kupující prodává předmět koupě kupujícímu a kupující se zavazuje jej převzít a zaplatit kupní cenu (ust. § 588 a následující občanského zákoníku).
Co musí být ve smlouvě
Ve smlouvách o převodech nemovitostí je nutno uvést den sepsání, jména a adresy účastníků. Oba musejí prokázat, že jsou oprávněnými osobami, např. převodce prokazuje, že je vlastníkem nemovitosti. Dále podrobný popis předmětu smlouvy s výčtem katastrálních (parcelních) čísel pozemků, popisných či evidenčních čísel staveb, určením o jaký pozemek či stavbu se jedná, katastrální území a obec, kde se nemovitost nachází a veškeré příslušenství (je možné vypracovat znalecký posudek, popř. lze vycházet z výpisu z katastru nemovitostí). Je samozřejmé, že ve smlouvě by měl být popsán současný stav nemovitosti. Zvláštní část je třeba věnovat uvedení údajů o dluzích a jiných závazcích, případně právech, které se k nemovitosti vážou, např. věcná břemena, zástavní práva atp. Důležitým údajem u kupní smlouvy je kupní cena.
Vznik vlastnického práva
Účinnost smluv o převodu nemovitostí nastává dnem uvedeným ve smlouvě. Vlastnické právo nabyvatele však vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí. V praxi to znamená, že po uzavření kupní smlouvy je nutné podat návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu (řídí se podle místa, kde se nachází nemovitost), který zahájí správní řízení o povolení vkladu. Vlastnické právo vznikne dnem vkladu s právními účinky ode dne, kdy byl návrh na povolení vkladu doručen katastrálnímu úřadu. To znamená, že je třeba neprodleně po podpisu smlouvy podat u katastrálního úřadu návrh na povolení vkladu. Z uvedeného je zřejmé, že v praxi se musí rozlišovat mezi účinností smlouvy o převodu nemovitosti, vznikem vlastnického práva a právními účinky vzniku vlastnického práva k nemovitosti. Náležitosti návrhu na vklad do katastru nemovitostí a výčet potřebných příloh k tomuto návrhu jsou uvedeny v § 4 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zákon číslo 265/1992 Sb.).
Návrh na zahájení řízení musí obsahovat:
* Označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen.
* Jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a IČ právnických osob, které jsou účastníky řízení.
* Označení, že se jedná o zápis vlastnického práva.
Přílohou návrhu musí vždy být:
* Kupní smlouva nebo její úředně ověřená kopie (podpisy na originálech musí být ověřeny) v počtu o dva větším než je počet účastníků.
* Listina prokazující oprávnění vlastníka (převodce) nakládat s nemovitostí, pokud toto právo vzniklo před 1. 1. 1993 (jedná se o nabývací titul, popř. výpis z katastru nemovitostí – originál nebo ověřená kopie).
Daň z převodu nemovitostí
(zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – č. 357/1992 Sb.) V souvislosti s převodem nemovitostí kupní smlouvou je nutné zmínit daň z převodu nemovitostí, která se však neplatí pouze při tomto převodu. Dani z převodu nemovitostí podléhají úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem, úplatná vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, směna nemovitostí a rovněž bezúplatné zřízení věcného břemene či jiného podobného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním.
Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je:
a) Převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem.
b) Nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí či exekuci, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání, vydražení nebo ve veřejné dražbě aj.
c) Oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni.
d) Převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.
U převodu vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů podávají přiznání samostatně oba manželé, přičemž jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.
Základem daně z převodu nemovitostí je buď cena zjištěná dle zvláštního právního předpisu (dle znaleckého posudku vypracovaného ke dni nabytí nemovitosti), nebo cena sjednaná v kupní smlouvě, a to ta vyšší z těchto dvou cen. Dále je základem daně cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného obdobného plnění, oceněná podle zákona o oceňovaní majetku, popř. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce či kraje.
Kdy podat přiznání k dani
Poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž: a) Byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. b) Nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí.
c) Bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí či exekuci.
d) Nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, nejedná-li se o úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti uvedený v písmenech a) až c).
Daň z převodu nemovitostí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Součástí daňového přiznání musí být ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy, kterou se osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti. Případnou další přílohou je znalecký posudek o ceně. Daň činí 3 % ze základu daně.
www.kurzy.cz/zakony, www.business.center.cz, www.mesec.cz
***
POPLATKY
TIP!
Zákon o správních poplatcích byl během jednoho roku 22x novelizován. V publikaci najdete jeho úplné znění, dále nový zákon o rozhlasových a televizních poplatcích, zákon o místních a soudních poplatcích a prováděcí vyhlášky k těmto zákonům. Obsažena jsou vybraná ustanovení týkající se poplatků za znečišťování ovzduší, za činnost organizací státního odborného dohledu, za odebíranou přírodní minerální vodu, za znečištění vod a vypouštění odpadních vod, za udržování patentů, výši puncovních poplatků a poplatky z prodlení v občanském právu. Sagit, 160 stran, cena 55 Kč
Knížky z nakladatelství Sagit si můžete objednat písemně na adrese: Časopisy pro volný čas, s. r. o., Táborská 979/5, 140 00 Praha 4, nebo e-mailem: knihy@provolnycas.cz, nebo SMS na čísle 9000903 ve tvaru: CVC_KNIHY_NAZEV KNIHY_JMENO_ADRESA. Cena SMS je 3 Kč, _=mezera. Prosíme, při objednání uvádějte svoje telefonní číslo!
Popisy k obrázkům
Prohlédnout si vzory nejrůznějších kupních smluv i stáhnutí a vytištění konkrétního vzoru zdarma je možné na internetových stránkách: www.rozhodcispolecnost.cz
Autor fotografií: KRESBA: JIŘÍ NOVÁK
