Předkupní právo

Předkupní právo je závazkový právní vztah, který je uzavřen mezi oprávněným a povinným. Obsahem tohoto vztahu je právo člověka oprávněného, aby mu povinný nabídl určitou věc (movitou či nemovitou) ke koupi, budeli ji chtít zcizit (zcizení = přenechání vlastnického práva – naproti tomu odcizení je krádež), a povinnost povinného tuto věc oprávněné osobě nabídnout.

Předkupní právo

Hlavním účelem tohoto institutu je zajištění přednostního práva oprávněné osoby na nabytí určité věci. Problematika předkupního práva je upravena občanským zákoníkem v ustanoveních § 602 až 606 v části vedlejších ujednání při kupní smlouvě. Zákon výslovně říká, že kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo.

Podle účinků lze rozlišovat předkupní právo osobní a věcné. U osobního předkupního práva jsou ze smlouvy zavázáni a oprávněni pouze její účastníci a u věcného předkupního práva je stanovena povinnost nabídnout věc ke koupi pro každého vlastníka. Věcné předkupní právo tedy zakládá povinnost i právních nástupců povinného. Předkupní právo může vzniknout na základě smlouvy nebo ze zákona.

Na základě smlouvy

Smlouva o zřízení předkupního práva bývá nejčastěji součástí jiné smlouvy, zpravidla smlouvy kupní. Může však být i součástí smlouvy darovací či nájemní. Dohoda o zřízení předkupního práva však může být uzavřena i zcela samostatně.

Smlouva o předkupním právu musí mít všechny náležitosti jako každá jiná smlouva (určení smluvních stran, předmět smlouvy atd.). V případě věcného předkupního práva je zákonem stanovena povinnost uzavřít tuto smlouvu písemně s tím, že ke vzniku tohoto předkupního práva dojde vkladem do katastru nemovitostí.

Vznik ze zákona

Ze zákona může dojít ke vzniku předkupního práva v různých případech. Nejčastějším způsobem zákonného vzniku předkupního práva je předkupní právo podílových spoluvlastníků – tedy vlastnictví věci více osobami. V zákonech jsou však stanoveny i další případy povinnosti nabídnout věc ke koupi. Jde např. o povinnost nabídnout kulturní památku státu resp. ministerstvu kultury (podle zákona o státní památkové péči – § 13). Obsah takového právního vztahu bude záviset na konkrétní právní úpravě, včetně následků porušení takové povinnosti.

Náležitosti nabídky

Nabídka v rámci předkupního práva musí obsahovat všechny podmínky, za kterých má být kupní smlouva uzavřena, včetně písemné formy, je-li předmětem předkupního práva nemovitost. Rozsah těchto podmínek bude záviset i na původní dohodě, která mohla některé z nich již dříve vymezit (např. cenu). Nabídka je jednostranný úkon povinné strany, který musí být učiněn vůči oprávněnému a jemu musí být doručena. Od okamžiku, kdy je nabídka doručena oprávněnému začínají běžet lhůty pro realizaci prodeje. Nesplňuje-li nabídka stanovené předpoklady, nezačne běžet lhůta k výkonu předkupního práva.

Zákon neobsahuje žádné ustanovení o délce trvání předkupního práva. Předkupní právo bude sjednáváno nejčastěji na dobu neurčitou. Sjednání předkupního práva na dobu neurčitou bude platit i tehdy, když smlouva nebude obsahovat ustanovení o délce trvání tohoto práva. Doba trvání předkupního práva však může být smlouvou stanovena. Smluvní strany se mohou dohodnout, že dohoda o zřízení předkupního práva se uzavírá na dobu např. dvou let, popř. je možné sjednat, že smlouva a tedy i předkupní právo zaniká splněním nějaké podmínky. Předkupní právo vzniklé ze zákona je fakticky časově neomezené, resp. je platné po dobu, po kterou jsou splněny zákonné podmínky pro existenci předkupního práva.

Pro výkon předkupního práva, resp. pro využití nabídky, je zákonem stanovena doba, ve které je možné ji přijmout. Lhůta počíná běžet uskutečněním nabídky předmětu ke koupi. Délka této lhůty je určena v občanském zákoníku dvojím způsobem: a) dohodou smluvních stran (při smluvním sjednání předkupního práva) b) ze zákona (podle ust. § 605 obč. zák. Je to osm dní, je-li předmět předkupního práva věc movitá, a dva měsíce, týká-li se předkupní právo věci nemovité).

Porušení povinnosti nabídnout

Pokud povinná strana neučiní nabídku oprávněnému, porušuje svoji povinnost, s čímž souvisejí příslušné právní následky. Z § 603 obč. zák. vyplývá – v případě porušení této povinnosti – právo oprávněného domáhat se na nabyvateli (tedy třetí osobě, které byla věc prodána), aby mu věc nabídl ke koupi, nebo pokud toto právo nevyužije, zůstává mu zachováno předkupní právo. Obě možnosti jsou dány alternativně na výběr oprávněné osobě.

Dalším následkem porušení předkupního práva je odpovědnost za škodu, která vznikla v souvislosti s protiprávním úkonem, tedy porušením předkupního práva. V žádném případě nezpůsobí porušení smluvního předkupního práva automaticky neplatnost právního úkonu. U osobního předkupního práva je s jeho porušením spojeno pouze právo na náhradu škody. V případě zákonného předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu je možné dovolat se relativní neplatnosti právního úkonu.

Nejčastější případy

Nejčastěji se můžeme s předkupním právem setkat při spoluvlastnictví nemovitosti. Pokud tedy vlastníme nemovitost, a to v jakémkoliv podílu, musíme v případě, že chceme svůj podíl prodat, nejprve jej nabídnout druhému či dalším spoluvlastníkům. Nabídková povinnost platí i tehdy, pokud jste většinovým spoluvlastníkem a druhý vlastník má byť i pouhou desetinu nemovitosti.

Otázkou je, za jakou cenu je spoluvlastník oprávněn nabídnutou část nemovitosti koupit. Ten, kdo je oprávněn věc koupit, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, pokud není uzavřena jiná dohoda (§ 606 občanského zákoníku). Vlastník ideální poloviny domu chce svoji část prodat a musí tedy nabídnout svůj díl druhému spoluvlastníkovi. Protože již ví, že o jeho část má zájem jiný kupec, který mu nabídl určitou částku, musí za tuto částku spoluvlastnický podíl nabídnout. Vlastník druhé poloviny domu je povinen do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla nabídka ke koupi doručena, vyplatit tuto určitou kupní cenu. Za zaplacení kupní ceny se považuje i to, je-li složena do úschovy. Pokud druhý spoluvlastník nevyužije svého předkupního práva, může být část nemovitosti prodána třetí osobě, opět ovšem pro případ dalšího prodeje platí zákonné předkupní právo.

Jak se domoci svého práva, pokud spoluvlastník nenabídne svoji část a prodá ji třetí osobě? V prvé řadě je nutné se obrátit na nového vlastníka s výzvou, aby s oprávněným uzavřel kupní smlouvu za stejných podmínek (především za stejnou kupní cenu), za který sám nemovitost, resp. její část koupil (může jít i o velmi malou část celého předmětu prodeje, např. spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě).

Po marném uplynutí přiměřené doby je nabyvatel v prodlení s plněním povinnosti a je možné podat žalobu k příslušnému soudu. Skutečně je v tomto případě žalován nový vlastník, neboť původní vlastník již nemůže nic právně ovlivnit. Předmětem soudní žaloby bude nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu. V tom případě bych už doporučila obrátit se na advokáta, neboť to není zcela jednoduchá záležitost.

TEXT: MGR. BARBORA PEKOVÁ
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK

Předkupní právo