Pozor na věcné břemeno
Věcné břemeno umožňuje oprávněnému využívat hodnotu cizí věci a vlastník je povinen tento přístup strpět, i když z toho pro něj plynou určitá omezení.
Majitelé nemovitostí zpravidla mívají alespoň rámcovou představu o tom, co znamená pojem věcné břemeno. Ať už jsou v pozici oprávněných a využívají díky této právní úpravě například kus sousedova pozemku pro přístup k chalupě, nebo jsou naopak povinní a musí počítat s určitým omezením, například kvůli transformátoru či obecním inženýrským sítím na svých pozemcích.
Mít o veškerých zákonných náležitostech věcného břemene aktuální a co nejpodrobnější informace se vyplatí hned z několika důvodů. Zejména proto, abyste znali v obou zmíněných případech rozsah svých práv a povinností a nikdo vás nemohl jakkoli krátit či omezovat na vašich právech nebo jakkoli napomínat či stíhat v případě neplnění závazků, které pro vás případně vyplývají z pozice povinného.
Služebnost a reálné břemeno
Advokáti se ve své praxi téměř denně setkávají s tím, že řada lidí ještě stále nemá v „krvi“ mimořádně důležitou novelu občanského zákoníku. Ten platí od roku 2014 a v některých případech výrazně změnil pravidla, která upravovala občanské soužití desítky předchozích let. Dřívější právní úprava stanovovala pro tyto účely souhrnný pojem věcné břemeno. Podle právnické literatury bylo dříve věcné břemeno definováno jen jako abstraktní pojem a v rámci stávající legislativy je z důvodů kontinuity s předchozí právní úpravou ponecháno v užívání. Součastné zákony však tento abstraktní termín zpřesňují a definují ve zcela konkrétních termínech a v typických případech.
Jedním z nově zavedených termínů v aktuálně platném občanském zákoníku je i pojem služebnost, který se používá v souvislosti s věcným břemenem. Služebnost znamená, že daná věc slouží někomu jinému než vlastníkovi. Na základě služebnosti je vlastník povinen strpět omezení či jednání (například souseda, který užívá přístupovou cestu přes pozemek) a zároveň se zdržet jednání, které by oprávněného v jeho právu jakkoli omezovalo.
Vedle služebnosti existuje i pojem reálné břemeno, které zavazuje povinného poskytnout oprávněné osobě nějaký užitek (například část úrody ze svého pozemku).
Reálná břemena zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek. Dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dát nebo něco konat. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu.
Reálná břemena zákon umožňuje zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit. Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro niž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.
Osobní a pozemková
Lze předpokládat, že majitelé rekreačních nemovitostí či zájemci o jejich pořízení se v praxi setkají spíše s věcnými břemeny z kategorie služebnosti. Ta se dále dělí na osobní a pozemkovou. Je důležité vědět, že občanský zákoník vymezuje pouze některé druhy služebností. Pokud však v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání a může být zřízena i služebnost, která v zákoně uvedená není. Mezi významné služebnosti patří z osobních služebností například užívací právo. To je asi nejznámější služebnost, dříve známá pod pojmem věcné břemeno. Týká se především nemovitostí a možnosti dožití původního majitele.
Další je požívací právo, na jehož základě smí oprávněná osoba i vlastník brát užitky a výnosy, stejně tak se musí podílet na ztrátách a nákladech.
Služebnost bytu je zvláštní formou užívacího či požívacího práva a jedná se přímo o sdílení jedné domácnosti.
Další služebností je například nezbytná cesta. Typickým příkladem je pozemek, ke kterému se vlastník může dostat pouze přes pozemek jiného vlastníka. Ten ovšem může požadovat za toto užívání úplatu.
Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby. Využívá se proto například u darovaných nemovitostí, u kterých je domluveno, že v nich oprávněná osoba může nadále bydlet.
Pozemková služebnost se zpravidla přenáší z vlastníka na vlastníka, proto je při koupi pozemku nutné sledovat, zda se k němu nevztahuje nějaký závazek. Zákon uvádí například služebnost inženýrské sítě. Svolením k této služebnosti má provozovatel inženýrských sítí právo vést vodovod, kanalizaci či energetické rozvody přes daný pozemek. V případě opory cizí stavby se jedná o stěny na hranici dvou pozemků, o jejichž opravy se dělí oba sousedé podle míry užívaní (zpravidla však rovným dílem).
Služebnost okapu znamená, že přestože je okap i potrubí na pozemku jednoho majitele, z důvodu služebnosti se o náklady spojené s udržováním okapu podílejí všichni, kteří daný odtok ze střechy využívají.
Právo na svod dešťové vody znamená, že po domluvě se sousedem je možné dešťovou vodu zasakovat na jeho pozemku. Právo na vodu pak zaručuje možnost využívat zdroj vody na cizím pozemku (např. studnu). Služebnost rozlivu znamená, že v případě prevence před povodní či při povodni může vlastník vodního díla využít váš pozemek pro rozliv přebytečné vody.
Služebnosti stezky, průhonu a cesty lze dle typu pozemní komunikace využít pro pěší průchod, hnaní zvířat či pro průjezd motorového vozidla. Právo pastvy pak dává možnost využít cizí pozemek pro pastvu.
S veřejnoprávním prvkem
Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem představují specifickou, ale poměrně častou skupinu případů. Jde o případy, kdy se nemovitost vlastníka stýká se zařízením tvořícím součást sítě veřejné infrastruktury. Tato břemena relativně trvale ovlivňují práva a povinnosti vlastníka nemovitosti i provozovatele sítě veřejné infrastruktury. Od obecné úpravy věcných břemen se věcná břemena zřizovaná ve prospěch provozovatele sítě veřejné infrastruktury liší zejména v existenci veřejného zájmu, který přesahuje osobní zájmy oprávněného a povinného. Často existuje i zákonná povinnost provozovatele veřejné infrastruktury tato věcná břemena uzavírat.
Text: Richard Guryča
Kresba: Jiří Novák
Pozor na věcné břemeno
