U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
PORADNA
Kategorie: Právo | Autor: Na dotazy odpověděla Barbora Trsková
Neplatič nájemného
Na mém pozemku je postavena chata jiného vlastníka. Zjistil jsem, že nájemní smlouva s ním dříve uzavřená obsahuje nesprávné údaje, podle nichž platí nižší nájemné než odpovídá skutečnosti. Správně vyměřené nájemné však chatař odmítá platit a maří veškeré pokusy o novou dohodu. (Z. S., Okříšky)
Bohužel, nemohu vám zcela dobře poradit bez znalosti veškerých okolností vaší záležitosti (smlouvy, výpisy z katastru nemovitostí, pozemkové mapy apod.). Mohu se tedy pouze obecně věnovat stavbám stojícím na pozemku jiného vlastníka. Občanský zákoník (OZ) v ustanovení § 120 odst. 2 stanoví, že stavba není součástí pozemku. Znamená to, že vlastnické právo vlastníka stavby je zcela samostatné a nezávislé na vlastnickém právu vlastníka pozemku s tím, že těmito vlastníky mohou být zcela rozdílné osoby, jak je tomu ve vašem případě. Jednou možností řešení vzájemných vztahů je odprodej pozemku vlastníkovi stavby, případně odprodej stavby vlastníkovi pozemku, pokud se na tomto vzájemně dohodnou. Nedojde-li k uzavření kupní smlouvy, řeší se vzájemné vztahy nájemní smlouvou. Nájemní smlouva je upravena v OZ počínaje § 663 a je základním typem práva odvozeného od práva vlastnického. Nutnou náležitostí nájemní smlouvy je její úplatnost – výše nájemného (§ 671 OZ). Zákonem je stanoveno, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání (záleží i na tom, o jaký pozemek se jedná). Dohoda o nájemném nemůže být jednostranně měněna, k její změně je tedy třeba souhlasu nájemce i pronajímatele. Ačkoliv pro nájemní smlouvu není zákonem předepsána písemná forma, předpokládám však, že nájemní smlouva byla sepsána písemně a dle § 40 odst. 2 OZ může být změněna nebo zrušena opět pouze písemně. Ústní ujednání o zvýšení nájemného je tedy neplatné. Nesprávnost údajů (předpokládám nesprávně uvedenou výměru) v nájemní smlouvě dle mého názoru nezpůsobuje její neplatnost. Je však zcela zřejmé, že pokud nájemce užívá například větší část pozemku, než je stanoveno smlouvou, užívá ji bez právního důvodu a neoprávněně zasahuje do vašeho vlastnického práva. Po skončení nájmu vašich pozemků můžete žádat odstranění stavby, avšak bez jakéhokoliv právního podkladu, neboť se jedná o stavbu oprávněnou (pokud není dočasná – lze zjistit u katastrálního úřadu) a pokud byla stavba jako věc na pozemku zřízena z občanskoprávního hlediska oprávněně, nepřichází v úvahu postup podle ustanovení § 135c OZ, a to ani tehdy, jestliže důvod oprávněnosti odpadl. Ohledně postupu po skončení nájmu vás musím v prvé řadě upozornit na § 676 OZ, který ve svém druhém odstavci stanoví, že užívá-li nájemce věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů (od data skončení nájmu), obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok. Uspořádání poměrů po skončení nájmu je plně na dohodě mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby. Je možné uzavřít novou nájemní smlouvu, kupní smlouvu nebo smlouvu o zřízení věcného břemene za úplatu. Jinou alternativu řešení vám poradit nemohu, neboť musím vycházet pouze z obsahu vašich dotazů. Jsem však přesvědčena, že předložíte-li doklady týkající se vaší nemovitosti zkušenému právníkovi, zcela jistě bude schopen vám poradit.
Přístup k chatě
K mé chatě vede cesta přes pozemek státních lesů, kterou užívám na základě nájemní smlouvy. Nyní mi však bylo nájemné zvýšeno na nepřijatelnou úroveň. Mohu nějakým jiným způsobem zajistit přístup k chatě, například věcným břemenem? (V. K., Ostrava) Váš dotaz sice nepředstavuje zcela neřešitelný problém, ale přesný postup je možné stanovit pouze na základě úplné znalosti celé situace. Například mi není zcela jasné, proč byla uzavřena nájemní smlouva, když z vašeho dopisu je zřejmé, že část pozemku státních lesů používáte pouze jako pěší cestu k zadní části vaší nemovitosti a dle mého názoru mělo být zřízeno věcné břemeno, které v tomto případě slouží prospěšnějšímu užívání nemovitosti. Pokud se týká výše nájemného, platí ustanovení § 671 občanského zákoníku, které stanoví, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté a způsobu jejího užívání. Pro posouzení celé záležitosti je však nutné vědět o jaký les se jedná, zda je ve vlastnictví státu nebo jej Státní lesy pouze spravují (případné restituce) a v neposlední řadě je důležité přezkoumat nájemní smlouvu. Pokud se vám tedy zdá, že nájemné je příliš vysoké a tím, že by nemohl být užíván lesní pozemek, by byl ohrožen nebo omezen výkon vašeho vlastnického práva k nemovitosti, doporučuji vám obrátit se na některou z advokátních kanceláří, popřípadě jiného právníka (například u obecního nebo okresního úřadu), kde vám po předložení všech dokladů týkajících se vaší věci poradí, jak dál postupovat.
