Opravit, nebo zbourat?
Je lepší starý dům opravovat, nebo ho raději zbourat a postavit nový? V průběhu náročné rekonstrukce staré chalupy asi každého napadlo, jestli to vůbec stojí za to. Odpověď není jednoduchá.
Rozhovory o dobrodružstvích při koupi a rekonstrukci domu provázejí každou naši reportáž a návštěvu. Pravidelní čtenáři tedy už mají docela přehled o tom, co je při koupi starší nemovitosti může čekat. Věřte však, že nikdy nemůžete být dost připravení na všechny možné nástrahy, kterým budete na cestě za splněným snem čelit.
Ověřujte informace
Koupě a následná rekonstrukce je u nás nejčastější cestou, jak získat místo úniku před ruchem města a užít si poklidu venkova a přírody alespoň o víkendech a o dovolené. Pro mnoho lidí je to i investice do budoucna, pojistka na stáří či otevřená možnost k rozhodnutí odstěhovat se z města natrvalo. O to víc je třeba zvážit, zda raději investovat do oprav stávajícího stavu, pustit se do náročné radikální rekonstrukce, nebo starý dům či chatu rovnou zbourat a využít takto získané místo k vybudování novostavby.
Podobným úvahám se samozřejmě vyhnete, pokud máte dost peněz nebo možnost získat odpovídající výši hypotéky na koupi nemovitosti, která žádné zásadní opravy nepotřebuje. Můžete rovněž hledat ke koupi stavební pozemek nebo alespoň umístit na pozemek mobilní chatu či maringotku a užívat si tak alespoň základní zázemí i bez stavebního povolení. V těchto případech je vždy nutné zjistit předem informace, co všechno si na vyhlédnutém pozemku budete moci dovolit. To zjistíte z územního plánu i při konzultacích na příslušném obecním či stavebním úřadu. Informace tohoto typu si vždy ověřte, ať už vám realitka tvrdí cokoli.
Koupit „hotový“ dům v jakémkoli stavu má celou řadu výhod. Získáte stavbu zapsanou v katastru nemovitostí, většinou i připojenou na inženýrské sítě nebo alespoň postavenou v dostupné vzdálenosti od nich. Přístup k elektřině a vodě je pro rekonstrukci důležitý, i kdyby byla voda na pozemku třeba jen ze studny nebo z jednoho kohoutu a elektřinu bylo nutné předělat.
Je-li dům pod střechou, poskytne vám často možnost dělat opravy postupně a svépomocí, zatímco část domu můžete alespoň provizorně obývat. To je velmi důležité z psychologického hlediska, protože když se máte po práci kde ohřát, převléct se, odpočívat a přespat, půjde všechno snadněji a můžete si opravy jednotlivých částí domu dovolit i za předpokladu, že nemáte pohromadě dost peněz na kompletní rekonstrukci.
Mohl by to jednou být nádherný dům, ale připravte se na spoustu potíží
Cenné vzrostlé stromy
Důležitým argumentem pro koupi starší nemovitosti je i to, že většinou stojí na kultivovaném, často oploceném a přesně vymezeném pozemku se vzrostlými stromy a často i s hospodářskými budovami, které mohou poskytnout zázemí pro skladování materiálu a nářadí a někdy je lze poměrně rychle adaptovat i na dočasné obývání. To je velká výhoda, pokud budete opravovat dům o víkendech: umožní vám to dojíždět „na lehko“ a užívat si vedle práce i chalupářských radostí typu zahradničení či posezení u ohně.
Zvláště v atraktivních lokalitách je dobrý pozemek často cennější než samotný dům, protože původní stará zástavba logicky vyžívala nejdříve míst s nejlepším přístupem, výhledem, dostatkem slunce a příznivou orientací včetně závětří, zatímco nové pozemky často bývají na místech pro stavbu spíše nevhodných a v otevřené krajině bez jakéhokoli porostu.
Opravy starého domu může usnadnit i případný stavební materiál vhodný k recyklaci, například u různých zemědělských usedlostí či venkovských chalup s hospodářským zázemím často můžete bourat různé přístavky a získat cihly, kameny, střešní krytinu či stavební dřevo. Nemluvě o tom, že součástí prodeje bývá i stavební materiál po původních majitelích. To vše pomůže ke snížení nákladů na opravy. Suroviny k opětovnému využití lze samozřejmě získat i v případě, že je nemovitost ve stavu natolik špatném, že by se ji opravovat nevyplatilo.
Při posouzení stavu určitě doporučujeme konzultace s odborníkem, ale zkušenosti mnoha chalupářů potvrzují, že je rovněž potřeba poslouchat vlastní instinkt a „hlas srdce“, ať už to zní jakkoli. Pro stavaře-praktika je totiž často bezcenné a nepraktické právě to, co nakonec může domu vtisknout neopakovatelnou atmosféru. U řemeslníků zvyklých pracovat s „rychlými“ moderními materiály nečekejte příliš pochopení a vstřícnosti při úvahách o opětovném využití starých cihel či dřevěných trámů.
Co můžete čekat
V každém případě buďte při zvažování rekonstrukce obezřetní zejména při jakémkoli statickém narušení. Pokud dům praská, nebo se v některých místech dokonce bortí, může to věstit velmi drahá a náročná stavební opatření, která se nemusí vyplatit. Příčinou narušené statiky je obvykle pohyb podloží v kombinaci s nekvalitními základy, ale i dlouhodobé zatékání či jiné důvody, které je třeba odhalit a posoudit. V těchto případech nechte posouzení na statikovi.
Záchrana starého domu často obnáší výměnu či radikální opravu střešní krytiny a krovů, což bývá drahé a je potřeba udělat to rychle a najednou. V mnoha případech se nevyhnete výměně netěsných zpuchřelých či pokroucených oken, podlah a původní elektroinstalace, která už dnes neodpovídá potřebným standardům.
Rekonstrukci mohou prodražit i opatření k odvlhčení stěn či dodatečná izolace základů a drenáže, specifické a často náročné a nákladné práce vás čekají při opravách roubených či hrázděných staveb.
To vše musíte důkladně promyslet i v případě, že máte dostatek odhodlání k náročné cestě návratu starého domu k životu. A nezapomeňte na často doporučované pravidlo vynásobit předpokládané náklady a plánovaný čas na opravy rovnou dvěma. Překročíte-li pak zamýšlený rozpočet jen o polovinu, budete to považovat za úspěch.
Stavět od základů
Při zvážení všech nástrah rekonstrukce lze snadno dojít k závěru, že stavět od základů může být rychlejší, jednodušší a možná někdy i levnější. Oproti stavbě na „zelené louce“ se při využití místa po staré chalupě navýší rozpočet o náklady na demolici, ale snížit ho může dostupná přípojka na vodu, elektřinu a kanalizaci. Zůstávají i výhody v podobě „hotového“ pozemku, kde nemusíte na první stín ze vzrostlého stromu čekat celá léta.
I budování novostavby umožní využít zázemí stávajících hospodářských budov, na uzavřený a zasíťovaný pozemek lze rovněž postavit a připojit karavan nebo maringotku jako dočasné útočiště. S novostavbou získáte dům přesně podle vašich představ, ne ovšem nezaměnitelnou atmosféru starého domu. I v tomto případě lze náklady snížit přinejmenším na polovinu za předpokladu, že budete stavět svépomocí a najímat řemeslníky pouze na jednotlivé specializované práce.
Dodávka stavby na klíč či koupě montované stavebnice nebo modulového domku pak skýtá možnost dostat dům „pod střechu“ za několik týdnů, nebo dokonce dnů. Lze-li navíc využít původní základovou desku, můžete si ze seznamu odškrtnout jednu z nejdražších položek na celé stavbě.
Opravy či výměny střech a krovů patří k těm nejdražším a nejnáročnějším položkám rekonstrukce starého domu
Rekonstrukce
+Možnost postupných oprav za provozu
+Kvalitní pozemek se vzrostlými stromy
+Dostupnost sítí na pozemku, příjezdová cesta
-Nutnost přizpůsobit se stávajícím dispozicím
-Opravy mohou vyjít dráž než novostavba
-Nedostatek řemeslníků na tradiční technologie
Novostavba
+Vzhled, dispozice i materiál máte pod kontrolou
+Využití moderních stavebních postupů i surovin
+Stavba může být hotová za několik týdnů
-Vysoká počáteční investice
-Náklady na demolici starého domu
-Zasíťování i osázení nezastavěného pozemku
Nejdražší rekonstrukční práce:
-Výměna konstrukce krovů a střešní krytiny
-Výměna oken a dveří, případně zateplení fasády
-Nová elektroinstalace a rozvody vody
-Kanalizační přípojka, septik, čistička
-Opatření k zajištění statiky domu
-Výměna podlah a podlahových krytin
-Vybudování topení
Text: Richard Guryča
Foto: Martina Lžičařová a Shutterstock
Opravit, nebo zbourat?
