U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
NEOPRÁVNĚNÁ A NEPOVOLENÁ STAVBA
Kategorie: Právo | Autor: MGR. BARBORA PEKOVÁ
Rozhodnete-li se koupit dům, je třeba pamatovat na důležitou skutečnost danou zákonem. Ustanovení § 119 odst. 2 občanského zákoníku definuje nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž v § 120 odst. 2 občanský zákoník uvádí, že stavba není součástí pozemku. Pokud tedy kupujeme dům, je nezbytné si uvědomit, že se stavbou je třeba koupit i pozemek pod ní. Jedná se totiž o dvě samostatné věci (stavba a pozemek), které mohou být i samostatným předmětem prodeje.
V praxi není neobvyklé, že stavba je ve vlastnictví jednoho subjektu a pozemek pod ní ve vlastnictví někoho úplně jiného. Tuto skutečnost si však někteří při nákupu nemovitosti neuvědomují, což může v budoucnu znamenat řadu velkých problémů. Navíc k zápisu vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí není potřeba souhlas vlastníka pozemku pod stavbou a koupi nemovitosti na cizím pozemku nic nebrání. Pokud kupujete stavbu na cizím pozemku, mohlo právo takové stavby vzniknout přímo ze zákona, úředním výrokem nebo mohlo být zřízeno smluvně.
Stavba „načerno“ Ke smluvnímu zřízení práva stavby na cizím pozemku se však jistě vyžadovalo uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a povolení příslušného stavebního úřadu. Je ale samozřejmě možné, že kupovaná stavba byla na pozemku postavena „načerno“, jde tedy o černou, nepovolenou stavbu a budoucímu vlastníkovi stavby může tato skutečnost způsobit velké nepříjemnosti. Pokud si tedy někdo chce koupit nemovitost na cizím pozemku, je nutné, aby si předem zjistil, kdo má pozemek ve vlastnictví, za jakých podmínek byla stavba povolena či nepovolena, zda byla řádně zkolaudována, zda je vlastník pozemku ochoten jednat o jeho odprodeji, popř. zda by byl ochoten přistoupit na uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene stavby na pozemku. Zřízení věcného břemene stavby je nejlepším řešení v případě, že z jakéhokoliv důvodu nelze pozemek koupit. Rovněž je možné tuto situaci vyřešit uzavřením nájemní smlouvy na pozemek.
Pozor na záměnu!
V běžném životě se tedy lze setkat s pojmy neoprávněná stavba a nepovolená stavba, které se často zaměňují, ačkoliv jejich význam je rozdílný a rozdílné jsou i důsledky, které z nich mohou vyplynout. Stavba nepovolená je stavba, která je pořízena v rozporu se stavebně právními předpisy (zpravidla bez stavebního povolení). Následky takovéto stavby jsou upraveny ve stavebním zákoně (z. č. 183/2006 Sb.). Stavba neoprávněná je stavba zřízená bez toho, že stavebník má k pozemku takové právo, aby mohl stavbu zřídit. Ve většině případů se jedná o stavbu pořízenou na cizím pozemku. Důsledky neoprávněné stavby jsou upraveny v občanském zákoníku.
Odstranění stavby
Podle občanského zákoníku lze neoprávněné stavby řešit třemi způsoby (§ 135c OZ). Soud může na návrh vlastníka pozemku nařídit odstranění stavby, a to na náklad toho, kdo stavbu na pozemku neoprávněně postavil (vlastník stavby). Při rozhodování o odstranění stavby musí soud přihlédnout k hledisku účelnosti takovéhoto zásahu. Účelnost je nutné posuzovat objektivně a individuálně v každém jednotlivém případě.
Přikázání stavby vlastníkovi pozemku
Shledá-li soud, že odstranění stavby není účelné, přikáže za náhradu stavbu vlastníkovi pozemku. Vlastník musí s tímto postupem vyjádřit souhlas. Soudní praxe není jednotná v názoru, zda musí vlastník pozemku nejprve žádat soud o nařízení k odstranění stavby, nebo má ihned možnost žádat, aby mu byla stavba za náhradu přikázána do vlastnictví.
Zřízení věcného břemene
Soud však může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, tj. může zejména ve prospěch stavebníka neoprávněné stavby zřídit za náhradu věcné břemeno (např. zřízení práva příchodu a přístupu), které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Při stanovení výše náhrady za zřízení věcného břemene soudem musí soud přihlédnout k ceně pozemku, ke kterému se věcné břemeno zřizuje, k výši nájemného, jehož by bylo možné v dané době a v daném místě za pronájem tohoto pozemku dosáhnout a k míře omezení vlastníka pozemku.
Další možná řešení
Když se o neoprávněnou stavbu nejedná, nelze ustanovení § 135c občanského zákoníku použít, avšak dle mého názoru lze toto ustanovení použít analogicky, např. soud může zřídit věcné břemeno. Stane se tak v případě, kdy stavebník stavěl na základě časově neomezeného práva (popř. se mohl oprávněně domnívat, že neomezené bude) a právo zaniklo např. v důsledku změny právní úpravy. Poté zde dochází ke konkurenci dvou rovnocenných vlastnických práv. Vlastník pozemku se může zásadně domoci odstranění stavby zřízené oprávněně na cizím pozemku na náklady vlastníka stavby na základě ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. tehdy, pokud výkon vlastnických práv vlastníka stavby je v rozporu s dobrými mravy (stavba je dlouhodobě neužívaná, je užívaná k jiným účelům, než pro které byla zřízena, je zpustlá a neudržovaná, opakovaným úmyslným vyvoláváním neshod či imisemi nad míru přiměřenou poměrům vlastníkem stavby při užívání pozemku apod.).
Jestliže staví stavebník na základě práva, o kterém musí vědět, že je časově omezené (např. má pozemek v nájmu a je tu možnost výpovědi), nejde o neoprávněnou stavbu, ale vlastník pozemku se může domáhat ochrany dle § 126 občanského zákoníku – může podat vlastnickou žalobou návrh na odstranění stavby.
Může se stát, že oprávněná stavba je stavbou černou nebo naopak, že stavba neoprávněná byla povolena příslušným stavebním úřadem. Oprávněnost stavby musíme posuzovat podle právní úpravy platné v okamžiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu, zatímco vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu o neoprávněné stavbě. O neoprávněné stavbě však mluvíme pouze tehdy, když se důvody neoprávněnosti vážou k době vzniku stavby. * Text občanského zákoníku mUIete nalézt na stránkách www.zakonycr.cz a text stavebního zákona a dalších souvisejících předpisU např. na stránkách www.mujprojekt.cz
Popisy k obrázkům
Autor fotografií: FOTO: ARCHIV
