U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Když se řekne neoprávněná stavba
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Milan Valenta, kresba Jiří Novák
Dříve než bude věnována pozornost dalšímu poměrně zajímavému rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, pokládám za nutné v úvodu vymezit pojem neoprávněná stavba jako takový.
Neoprávněnou stavbou se v právní teorii rozumí stavba postavená na cizím pozemku bez občanskoprávního titulu. Tímto titulem je především samo vlastnické právo k pozemku, popřípadě jiné právo, které stavebníkovi umožní stavbu realizovat. Jako příklad tzv. jiného práva lze uvést právo k pozemku, plynoucí ze smluv o smlouvě budoucí či ze smlouvy nájemní. U posledně uvedenému titulu je však třeba upozornit na rizika spojená s dočasností nájemního vztahu, kdy po uplynutí sjednané doby ztrácí nájemník i občanskoprávní titul k tomu, aby měl nadále na předmětném pozemku umístěnou stavbu. Od neoprávněné stavby je nutno odlišovat stavbu nepovolenou, tj. černou, postavenou sice na základě existujícího občanskoprávního titulu, zato však v rozporu se stavebními předpisy a bez potřebného stavebního povolení.Co si počít v situaci, kdy vlastník pozemku zjistí, že se na jeho pozemku nachází neoprávněná stavba? I v takovém případě je samozřejmě možné situaci řešit bez zásahu soudu, a to např. tak, že vlastník pozemku a stavebník uzavřou po zřízení neoprávněné stavby smlouvu, na jejímž základě vznikne stavebníkovi věcné nebo obligační právo mít nadále na cizím pozemku stavbu (stavebník získá titul). V takovém případě se nelze domáhat uspořádání vztahů z neoprávněné stavby ve smyslu § 135c občanského zákona (dále jen OZ). Pouhé vyjádření souhlasu s další existencí stavby však není právní skutečností, která by takové právo zakládala. To, že se vlastník pozemku nedomáhá odstranění neoprávněné stavby na náklady stavebníka dle § 135c odst. 1 OZ (případně jejího přikázání do svého vlastnictví podle § 135c odst. 2 OZ, pokud by odstranění stavby nebylo účelné), jej samo o sobě nezbavuje práva domáhat se vypořádání podle § 135c OZ. Jaká jsou další možná řešení naznačuje ve vazbě na § 135c odst. 3 OZ rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. 11. 2000 sp. Zn. Cdo 1627/99.Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí konstatuje, že výčet řešení uvedených v § 135c OZ není taxativní, ale demonstrativní, což jednoznačně plyne ze znění odst. 3 tohoto zákonného ustanovení, podle něhož soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a stavby i jinak. Zejména lze zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Takovým uspořádáním vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby je přikázání zastavěné plochy a případně též části parcely nutné k řádnému užívání neoprávněné stavby vlastníkovi této stavby, a to pochopitelně za náhradu. Vezmeme-li v potaz účel § 135c OZ, jímž je na prvním místě ochrana vlastnického práva vlastníka pozemku, není však přípustné, aby soud takto rozhodl proti vůli vlastníka pozemku. K argumentaci vlastníka stavby, který by nucené nabytí zastavěného pozemku rozhodnutím soudu pociťoval jako nepřiměřené omezení, lze připomenout, že vlastník stavby mohl situaci řešit odstraněním stavby, jakožto prioritním způsobem nápravy. Na závěr jen dodávám, že v procesně právní rovině je řízení o vypořádání neoprávněné stavby řízením, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky a soud tedy není vázán návrhem účastníků. Pokud dospěje k závěru, že žalobcem navržené vypořádání není přijatelné, musí upravit vztah mezi účastníky i jiným způsobem, vycházeje při tom z § 135c OZ.
