Kauce a nájemní bydlení

Rubrika: Právo

Pokud se stěhujete do nového nájmu či podnájmu, bude po vás jako nájemci majitel nemovitosti nejspíš požadovat složení jistoty (v předchozí terminologii se jí říkalo kauce).

A naopak, při stěhování z pronajatého bytu by nájemce měl původně zaplacenou jistotu dostat zpět, protože jde o vratnou částku, kterou nájemník skládá při uzavírání nové nájemní smlouvy. Proto jistotu (kauci) nelze bez výslovného souhlasu obou stran sjednávat až v průběhu trvání nájemního vztahu a její výše nesmí přesáhnout šestinásobek měsíčního nájemného, a to bez započítání záloh na úhradu služeb.

„Jistota má pronajímateli v případě krátkodobého výpadku plateb u nájemce sloužit jako záruka za zaplacení nájemného i jako záruka splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu. Pokud bude neplacení nájmu nebo prodlevy v platbách dlouhodobého charakteru, pak nájemci hrozí výpověď,“ upřesňuje advokátka Bohdana Hejduková spolupracující s portálem www.pravnigramotnost.cz.

Jistota není pokuta

Jistotu lze ze zákona čerpat na úhradu pohledávek spojených s nájmem bytu a souvisejících služeb, a to včetně příslušného úroku z prodlení. Dokonce z ní lze pokrýt i soudem přiznané vykonatelné pohledávky, které vznikly pronajímateli s bydlením nájemce, nebo dluhy písemně uznané nájemcem. Čerpání jistoty za jakýmkoliv jiným účelem je však nezákonné.

Pronajímatelé občas strhávají z jistoty částky na úhradu pokut, kdy nájemník třeba nedodržoval pořádek, byl hlučný nebo ukončil po dohodě nájem dříve. Dalším důvodem je poškození vybavení bytu. Aby k tomu nedocházelo, měl by si nájemník byt a jeho vybavení zdokumentovat nejen při nastěhování, ale i před jeho opuštěním. Vhodné jsou fotografie a videozáznam, ze kterého je patrné, kdy byl natočen.

Předávací protokol

„Předávací protokol má zachytit stav bytu v době předání do rukou nájemce a poté i zpět majiteli. V protokolu je třeba zaznamenat všechny podrobnosti, jako je stav mobiliáře, elektroměru, plynoměru a dalších měřičů energií včetně jejich sériových čísel. Dále také popis, seznam a nejlépe i fotografie vybavení, které je nájemce oprávněn užívat spolu s bytem, a počet předávaných klíčů od bytu a společných prostor v domě,“ doporučuje Hejduková.

V protokolu nesmí chybět také popis zjištěných závad a poškození i výčet předávané dokumentace, jako je například manuál na obsluhu plynového kotle a podobně. Dokument poslouží i při skončení nájmu.

Vyúčtování nedoplatků a přeplatků

O nedoplatcích či přeplatcích na nájemném, energiích a službách souvisejících s bydlením se nájemce má dozvědět co nejdříve, a to výhradně písemnou formou. Pokud například neuhradí nájemné nebo služby ve stanoveném termínu, majitel by mu měl písemně sdělit, že tímto dnem vznikl dluh a v jaké výši. Ke krytí této nezaplacené částky poslouží dočasně právě jistota. Nájemce má na základě tohoto sdělení doplatit dlužnou částku nejpozději do 30 dní od data oznámení.

„Jestliže tak neučiní, může očekávat výpověď z nájmu, a to bez rozhodnutí soudu. Jde totiž o hrubé porušení povinností nájemce. Majitel si pak může i z jistoty strhnout potřebnou částku, která mu pokryje smluvně ošetřené náklady,“ uvádí Hejduková. Nárok na doplatek za energie nebo služby musí majitel vždy prokázat. Jestliže nájemce ve vyúčtování cokoliv rozporuje, obrátí se nejprve na majitele a řeší to s ním. Teprve pokud se nedomluví, může se bránit soudní cestou.

Nový občanský zákoník stanovuje doby splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh na poskytnuté služby. Primárně se vychází z toho, že pronajímatel a nájemce se dohodnou, kdy budou nedoplatky a přeplatky záloh za služby splatné. Pokud k dohodě o splatnosti nedojde, nastupuje pravidlo, podle kterého jsou nedoplatky a přeplatky záloh na služby splatné do tří měsíců po skončení čtyřměsíční lhůty.

Změny pouze písemně

O změně výše záloh se nájemce musí dozvědět dopředu a písemnou formou, všechny platby by si měl nechat potvrdit nebo si schovat doklad o zaplacení, aby v budoucnu nebylo sporu, že zálohy a další poplatky včetně nájemného jsou uhrazeny. Doklady je nutné uschovat minimálně 3 roky zpětně. Po uplynutí této lhůty jsou již požadované platby takzvaně promlčené.

Nájemce má podle par. 2252 nového občanského zákoníku právo nahlížet do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy a kopie. Toto právo lze využít nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.

Vrácení kauce

Obecně platí, že po skončení nájmu je majitel bytu povinen vrátit peníze složené jako jistota – kauce -, a to do 1 měsíce od ukončení nájemního vztahu, včetně zákonného úroku. Pokud tak majitel domu či bytu neučiní a nájemník ví, že majitel jistotu nepoužil na krytí dluhů a nedoplatků souvisejících s bydlením, o nichž nájemce předem písemně informoval, může se svých peněz domáhat i soudně.

Nájemce pošle bývalému pronajímateli upomínku, a pokud ani do následujících sedmi dní nezaplatí, lze na něj podat návrh na vydání platebního rozkazu k příslušnému soudu. Tomu nájemník musí doložit vznik pohledávky. Je proto potřeba si pečlivě schovat příjmový doklad nebo výpis z účtu či útržek složenky dokládající, že nájemník peníze na jistotu předal pronajímateli, dále nájemní smlouvu, ve které je přesně definovaná její výše.

Pokud pronajímatel peníze třeba za další měsíc pošle, ale nájemník jej již stačil zažalovat a zaplatil soudní poplatek, může se obrátit na advokáta a ten připraví takzvané zpětvzetí. Náklady spojené s vymáháním a právním zastoupením pak bude muset zaplatit majitel, který nájemníkovi peníze neposlal včas, a to buď dobrovolně po dohodě, nebo na základě rozhodnutí soudu.

text: Mgr. Kateřina Procházková,
poradnaveritele.cz
kresba: Jiří Novák