K podílu spoluvlastníků na opravách domu
Jsem spoluvlastníkem rodinného domu a můj podíl činí ideální jednu třetinu. Spoluvlastník s podílem dvou třetin chce v domě výměnit okna. Já s tím ovšem nesouhlasím, protože to v současnosti není nezbytné. Pokud se i přes můj nesouhlas výměna oken uskuteční, musím se nějak podílet na nákladech, které jsou s tím spojeny?
(A. H., Mělník)
Úvodem je třeba uvést, že v souladu s ustanovením § 139 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) rozhodují o hospodaření se společnou věcí spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů. Pojem „hospodaření se společnou věcí“ sice zákon blíže nespecifikuje, jistě však lze pod něj podřadit i rozhodnutí o tom, zda a za jakých podmínek dojde k investici do společné věci.
Rozhoduje většinový podíl
Z dotazu vyplývá, že návrh na výměnu oken byl tazateli většinovým spoluvlastníkem prezentován; tazatel však s ním nesouhlasí. Vzhledem k tomu, že s ohledem na výše uvedené zákonné pravidlo je k přijetí rozhodnutí o výměně oken třeba, aby se pro něj vyslovila nadpoloviční většina spoluvlastníků určená podle spoluvlastnických podílů, může většinový spoluvlastník provést výměnu oken i bez souhlasu tazatele.
Výjimka: důležitá změna
Přehlasovaní spoluvlastníci se musí rozhodnutí většiny podrobit. Pouze v případě, že jde o rozhodnutí o důležité změně společné věci, mohou se přehlasovaní vlastníci domáhat u soudu, aby v zájmu jejich ochrany rozhodl o změně soud sám. Důležitou změnou ve vztahu k nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví se ovšem rozumí například její podstatná přestavba. „Pouhá“ výměna oken se za tak důležitou změnu rodinného domu považovat nedá. V našem případě musí proto tazatel rozhodnutí většinového spoluvlastníka respektovat, ačkoliv s ním z různých důvodů nesouhlasí.
Jen pro dokreslení považuji za vhodné podotknout, že soud rozhoduje o hospodaření se společnou věcí na návrh kteréhokoliv ze spoluvlastníků nejen tehdy, jde-li o její důležitou změnu, ale i v případě, nastane-li mezi spoluvlastníky rovnost hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody.
Podíl na nákladech
Nyní již ovšem k meritu položeného dotazu. Rozhodne-li se většinový spoluvlastník výměnu oken opravdu uskutečnit, nezbavuje nesouhlas tazatele povinnosti podílet se na nákladech vynaložených v souvislosti s touto investicí.
Odpověď na to, jakou konkrétní částkou se musí přehlasovaný spoluvlastník na vynaložených nákladech podílet, je třeba hledat v ustanovení § 137 odst. 1 občanského zákoníku. Z něj plyne, že spoluvlastnický podíl mimo jiné vyjadřuje i míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.
Každý spoluvlastník se proto podílí na nákladech spjatých s investicí do společné věci v poměru odpovídajícím velikosti jeho spoluvlastnického podílu. V dotazovaném případě je proto tazatel povinen hradit jednu třetinu nákladů spojených s výměnou oken.
Na závěr by však bylo vhodné uvést, že ne každé rozhodnutí většinových podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí musí být v souladu správními předpisy. Některé rozhodnutí může být v rozporu s dobrými mravy (např. dle rozhodnutí NS 22 Cdo 1773/2003 – www.nsoud.cz). Může se tak stát v případě, že většinový spoluvlastník zneužívá svého zákonného práva většinového spoluvlastníka.
K podílu spoluvlastníků na opravách domu
