U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
K nabídkové povinnosti z předkupního práva
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Milan Valenta, KRESBA JIŘÍ NOVÁK
Dnešní nahlédnutí do judikatury českých soudů zahájím citací ustanovení § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (ObčZ). Stanoví, že “převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo”, což však neplatí, jde-li o převod osobě blízké (převodem právní teorie rozumí jak převod úplatný, na základě kupní smlouvy, tak převod neúplatný, tedy na základě darovací smlouvy).
Vzhledem k tomu, že v § 140 ObčZ není obsažena další právní úprava zákonného předkupního práva spoluvlastníků, je třeba vycházet v souladu s § 853 ObčZ analogicky z obecné právní úpravy předkupního práva závazkového dle § 602 a násl. ObčZ.
Tomu ze spoluvlastníků, který se rozhodne “zcizit” svůj podíl na věci, zakládá předkupní právo povinnost, aby přednostně nabídl svůj podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. V této souvislosti pokládám za velmi zajímavý rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 18. 10. 2001, sp. zn. Cdo 2764/99, ve kterém soud zaujal stanovisko právě k této otázce.
Spoluvlastník nabídku nepřijal
Menšinoví spoluvlastníci nemovitosti se rozhodnou, že prodají své spoluvlastnické podíly. Vědomi si předkupního práva dalšího spoluvlastníka (dále jen oprávněný spoluvlastník) osloví ho dopisem: nabídnou mu odkoupení svých podílů za cenu vycházející ze znaleckého posudku a ve své nabídce stanoví i další podmínky pro odkoupení předmětných podílů. Jelikož oprávněný spoluvlastník výše uvedenou nabídku nepřijal, převedli menšinoví spoluvlastníci své podíly za cenu totožnou s cenou uvedenou ve shora zmiňované nabídce třetím osobám. Následně však bylo zjištěno, že v době, kdy menšinoví spoluvlastníci nabídli oprávněnému spoluvlastníku odkoupení podílů, neměli žádného konkrétního zájemce, který by chtěl jejich podíly na nemovitosti koupit. Proto podal oprávněný spoluvlastník u soudu prvního stupně žalobu, kterou se domáhal vyslovení porušení předkupního práva a žádal, aby soud uložil novým nabyvatelům povinnost uzavřít s ním kupní smlouvu, na základě které by nabyl dotčené spoluvlastnické podíly.
Došlo k porušení práva?
Na základě odvolání žalovaných odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Dospěl totiž k závěru, že ze strany původních majitelů došlo k porušení předkupního práva spoluvlastnice (žalobkyně), protože v době jejich nabídky na odkoupení podílů žalobkyni neexistovala konkrétní třetí osoba, která by měla zájem tyto podíly odkoupit.
Podle názoru odvolacího soudu je třeba první větu ustanovení § 606 ObčZ (stanoví, že oprávněný z předkupního práva “musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným”) vykládat k ochraně oprávněných spoluvlastníků tak, že v době nabídky k odkoupení spoluvlastnického podílu musí existovat třetí osoba, která učinila prodávajícím konkrétní nabídku odkoupení podílu za konkrétní cenu, jež je v daném čase a místě reálnou tržní cenou. V kontextu s tím odvolací soud konstatoval, v řešeném případě nelze nabídku menšinových spoluvlastníků považovat za nabídku ve smyslu zákonných ustanovení, a to dokonce bez ohledu na fakt, že spoluvlastnické podíly byly posléze prodány za cenu v nabídce uvedenou a za splnění dalších tam uvedených podmínek třetím osobám.
Nejvyšší soud hodnotil jinak
Žalovaní v dovolání podaném u Nejvyššího soudu České republiky namítali, že soudy obou stupňů při rozhodování vycházely z nesprávného právního posouzení věci. Podle názoru dovolatelů nelze ze zákonné dikce § 606 ObčZ bez dalšího dovozovat nezbytnost existence konkrétní třetí osoby, která by činila podílovému spoluvlastníku nabídku k odkoupení podílu v okamžiku, kdy tento prodávající spoluvlastník plní svou zákonnou povinnost nabídnout svůj podíl nejprve ostatním podílovým spoluvlastníkům. Ke konkrétnímu určení třetí osoby může dojít později tak, že s touto osobou bude uzavřena kupní smlouva za zcela identických podmínek, jaké byly popsány v nabídce. Z hlediska jazykového výkladu pak dovolatelé upozorňují na skutečnost, že pokud zákonodárce požaduje při úpravě jiných institutů konkretizaci určité osoby, hovoří např. “o určitých osobách”, nikoliv o “někom jiném”. Dále dovolatelé podotýkají, že “někým jiným” může být chápán také spoluvlastník, který nabídku činí. Závěrem poté dovolatelé navrhují zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci k dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky shledal podané dovolání za opodstatněné a ve svém rozhodnutí konstatoval, že meze ochrany práv jednotlivých spoluvlastníků nemohou být vykládány extenzivně tak, aby v zájmu zajištění ochrany zájmů jednoho spoluvlastníka byly ohroženy nebo porušovány zájmy spoluvlastníka jiného, tj. musí existovat určitý vyvážený poměr ochrany jednotlivých spoluvlastnických práv. Dovolací soud se tedy neztotožnil se shora citovaným názorem soudu odvolacího a konstatoval, že zákon neukládá prodávajícímu spoluvlastníkovi povinnost sdělit oprávněnému totožnost osoby, která mu nabídla odkoupení věci za konkrétní cenu, a označení osoby zájemce o koupi není nezbytnou náležitostí nabídky. Samotnou skutečností, že v době učiněné nabídky k odkupu neexistovala konkrétní osoba nabízející prodávajícímu spoluvlastníku kupní cenu, není předkupní právo ostatních spoluvlastníků porušeno.
Důležitá je i cena
Prodávající spoluvlastník kromě toho není vázán k prodeji tomu, kdo mu předtím koupi za určitou cenu nabídl. Je vázán pouze tím, že na třetí osobu nepřevede svůj podíl za cenu či za podmínek pro ni výhodnějších, než jaké nabídl oprávněnému spoluvlastníku. Pokud za podmínek obsažených v nabídce oprávněnému nedošlo k výkonu jeho předkupního práva – a za stejných podmínek byla pak věc převedena na jiného, nejde o porušení předkupního práva jen z toho důvodu, že cena uvedená v nabídce k odkupu vycházela ze znaleckého posudku a nikoliv z nabídky konkrétního zájemce o koupi. Jinými slovy označení konkrétního zájemce o koupi spoluvlastnického podílu v nabídce ani jeho faktická existence nejsou nezbytnými předpoklady řádného splnění nabídkové povinnosti podle § 140 ObčZ.
