U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
JE POZEMEK NAD MÝM SKLEPEM SOUSEDŮV?
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Barbora Trsková
V roce 1997 jsem koupila roubenou chalupu na Kokořínsku v žalostném stavu. Jakmile jsem začala opravovat, nastaly problémy se sousedy. Chalupa je postavena ve svahu, je nepodsklepená, přízemí z pískovcových kvádrů a první patro roubené. Na severní stranu, kde chalupa přiléhá ke svahu, sousedé navezli zeminu a vytvořili si tak zahrádku. Dnes to popírají, mám však posudek statika (prolamuje se mi totiž z té strany nosná zeď), v němž konstatuje, že stavení nebylo v minulosti postaveno tak, aby odolávalo tlaku a vlhkosti. Pozemek jim kromě toho až do roku 1999 nepatřil. V roce 1997 jsem chalupu od přilehlé země částečně osvobodila a nechala vytvořit betonový odvodňovací kanál, čímž mi přestalo do stavení zatékat. Sousedům se toto opatření nelíbí a nutí mě, abych jej zasypala a uvedla vše do původního stavu z roku 1997, kdy do chalupy teklo, že jsem musela vodu zachytávat do nádob. Oni pozemek dva roky nato koupili již upravený. Tvrdí, že je jejich až ke zdi mého stavení, včetně pruhu pod střechou a části pozemku, pod kterým se nalézá můj sklep, přístupný z chalupy. Ráda bych odstranila zbývající část země přiléhající zejména k dřevěným trámům, které působením vlhkosti hnijí a dokončila úpravy, to jest odkrytí trámů a zpevnění stěny. Sousedé mi zakazují přístup na přilehlý pozemek, dokonce i když chci vyčistit okapové žlaby. Na základě posudku a návrhu k provedení oprav, vypracovaného statikem, chci požádat místní stavební odbor o stavební povolení. Nevím však, jaký postup zvolit, jestliže se nemohu se sousedy domluvit. Nabízela jsem jim, že odkoupím pruh země za cenu, jakou si stanoví, ale odmítají a soudní cestu pokládám za příliš zdlouhavou a nákladnou. Existuje nějaká právní ochrana majitele nemovitosti před poškozováním jeho majetku a právní nárok na volný přístup k jeho nemovitosti? Dále mě zajímá, zda může zastupitelstvo takto prodávat pozemek pod střechou sousedního domu a nad jeho sklepem, který byl vybudován pravděpodobně před 150 lety, aniž by o tom někdo uvědomil majitele sousední nemovitosti a bez zapsání věcného břemene? (S. B., Praha 4) Váš dotaz neobsahuje důležité informace, s jejichž znalostí by bylo možné celou věc lépe řešit. Píšete, že sousedé popírají navezení zeminy k severní straně vašeho domu, ale dále uvádíte, že jim pozemek do roku 1999 nepatřil. Pokud tento pozemek vaši sousedé koupili až po terénních úpravách, samozřejmě jej můžou užívat ve stavu, v jakém byl v době koupě. Námitky z vaší strany měly být uplatněny v době, kdy k těmto úpravám docházelo, neboť i terénní úpravy podléhají povolení stavebního úřadu (v případě, že mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry). Dále je nejasné vyřešení hranice pozemku. Pokud vaši sousedé tvrdí, že jejich pozemek dosahuje až ke zdi vašeho domu, bylo by asi vhodné, aby vám tuto skutečnost nějak prokázali a nejjednodušším způsobem je provést odborné zaměření skutečných hranic pozemků. Bylo by skutečně nezvyklé, že obec prodala pozemek vedoucí až ke zdi vašeho domu a nad vaším sklepem. Je ovšem otázkou, zda tento sklep je zakreslen v pozemkové mapě a zda obec ví, že tento sklep existuje. Pokud totiž je zakreslen, měla by být tato část pozemku v katastru nemovitostí rovněž zapsána jako vaše vlastnictví, popř. v době jeho stavby mělo být zřízeno věcné břemeno (v případě, že jeho stavba byla povolena). Je ovšem také pravdou, že obec asi nezkoumá, kde co stojí, a pokud vlastní nějaký pozemek, neexistuje omezení v prodeji a ani vám v tomto případě pravděpodobně nesvědčilo předkupní právo. Lze totiž předpokládat, že tento pozemek nebyl prodán pouze z vůle obce prodat jej (to by podle mého názoru mělo být oznámeno na úřední desce), ale právě na žádost vašeho souseda. V našem právním řádu jsou sice stanoveny odstupy mezi stavbami a hranicemi pozemků, ale to se týká především nových staveb. Zapsání věcného břemene byl již od koupě váš problém, pokud jste věděla, že pozemek nad vaším sklepem není zapsán jako vaše vlastnictví. Věcné břemeno je omezení výkonu vlastnických práv a žádný vlastník pozemku sám od sebe toto omezení neuzná. Pokud se týká vstupu na sousední pozemek, zde samozřejmě existuje právní nárok upravený zákonem, ovšem nejedná se o volný přístup. Ustanovení § 127 odst. 3 občanského zákoníku stanoví, že vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vstup na sousední pozemek tedy musí být prokazatelně nezbytný. Žádost o vydání stavebního povolení rozhodně u příslušného stavebního úřadu podejte, a to především s ohledem na to, jak vyplývá z dotazu, že vaše stavba je ohrožena. Vaši sousedé jsou ze zákona účastníky stavebního řízení a budou stavebním úřadem obesláni a vyzváni k uplatnění námitek při ústním jednání. I stavební úřad může v souladu se stavebním zákonem (§ 135) pro uskutečnění stavby nebo její změny a pro provedení nezbytných úprav uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům či stavbám, aby trpěli provedení prací ze svých pozemků nebo staveb. Máte pravdu, že řešení vaší záležitosti soudní cestou by mohlo být zdlouhavé, je zde však možnost podat návrh na předběžné opatření (pokud se týká vstupu na sousední pozemek). Při těchto úkonech by však bylo vhodné obrátit se na odborníka, který se těmito případy zabývá.
