Jak rozdělit chalupu mezi sourozence

Rozdělit chalupu na odpovídající počet stejně hodnotných částí je téměř nemožné. Foto: Shutterstock

Spoluvlastnictví nemovitosti se často stává jablkem sváru i mezi sourozenci, kteří spolu měli vždy dobrý vztah. Vyřešit problémy lze několika způsoby, záleží na tom, na co jsou všechny zúčastněné strany ochotné přistoupit.

Nejvíce třecích ploch vzniká tehdy, když sourozenci – vlastníci – nemovitost obývají, jeden ji rekonstruuje, zatímco další se na rekonstrukci nijak nepodílejí. Možnost rozdělit chalupu nebo jiné budovy na více částí, které by naplňovaly znaky samostatných staveb, však přichází v úvahu jen v naprosto ojedinělých případech. Proto rozdělení chalupy, myšleno v obecném smyslu slova, mívá formu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Z kola ven

O způsobu vypořádání spoluvlastnictví musí mnohdy rozhodnout soud. Foto: Shutterstock

Zákon výslovně uvádí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, a při zrušení spoluvlastnictví preferuje dohodu všech spoluvlastníků, avšak existuje i možnost, aby spoluvlastnictví zrušil a vypořádal soud.

Dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Pokud některý ze spoluvlastníků má zájem získat chalupu do svého výlučného vlastnictví, může dojít k vypořádání tak, že na něj ostatní sourozenci spoluvlastníci převedou po vyplacení vlastnická práva.
Nedohodnou-li se, rozhodne o spoluvlastnictví na návrh některého z nich soud. V takovém případě soud zároveň rozhodne o způsobu vypořádání. Není-li rozdělení chalupy dost dobře možné, což obvykle není, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Kdyby snad nikdo ze spoluvlastníků neměl o chalupu zájem, soud nařídí prodej věci ve veřejné dražbě. Soud však nemá možnost nařídit veřejnou dražbu, má-li některý ze spoluvlastníků o společnou věc zájem.

Sourozenec, který nemovitost rekonstruuje, má nárok na vypořádání své investice. Foto: Shutterstock

Dvojí úhel pohledu

Kamenem úrazu pravidelně bývá stanovení výše náhrady. Spoluvlastník, který má společnou věc získat, se většinou domnívá, že hodnota věci je nižší, než jak ji vidí ten druhý, který má být vyplacen. Nejsou-li se schopni na výši náhrady domluvit, nezbývá jim než se obrátit na soud. Soud bude při určení výše náhrady vycházet z obvyklé ceny chalupy, jak ji určí znalec, kterého pověří zpracováním znaleckého posudku.

Zajímavou možnost určení náhrady představuje prodej společné věci v dražbě nařízené soudem s tím, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Takový postup však přichází do úvahy jen tehdy, pokud o věc mají zájem aspoň dva z nich.

Kde nic není, ani soud nebere

Důležitou otázkou je i solventnost spoluvlastníka, který chce věc získat do výlučného vlastnictví. Pokud nedisponuje finančními prostředky na vyplacení vypořádacího podílu nebo aspoň nedoloží, že je schopen si potřebné finanční prostředky v přiměřené době reálně obstarat, kupříkladu závazným příslibem zápůjčky či poskytnutím úvěru, nemůže mu soud přikázat společnou věc do výlučného vlastnictví. Nelze totiž na druhého spoluvlastníka, jemuž má připadnout vypořádací podíl, přenášet riziko, že by musel zaplacení náhrady vymáhat v exekuci. Tedy i v tomto ohledu platí klasické „bez peněz do hospody nelez“.

Náhradu nutných nákladů může požadovat ten ze spoluvlastníků, který například opraví děravou střechu. Foto: Shutterstock

Vyrovnání účtů

Soud, který ruší podílové spoluvlastnictví k určité věci a přikazuje ji některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, stanoví tuto náhradu odpovídajícím podílem z obvyklé ceny celé věci, aniž by tuto výši jakkoli upravoval s ohledem na vzájemné pohledávky spoluvlastníků. Přitom nezáleží na tom, zda jde o vypořádání investic spoluvlastníků do společné věci, anebo o vypořádání společného závazku vzniklého jim v souvislosti s pořízením vypořádávané věci, například přikoupení pozemku. V obou případech jde o tzv. vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším smyslu a je upraveno samostatně. Zákon ukládá spoluvlastníkům, aby si při zrušení spoluvlastnictví vypořádali pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

Nezbytné náklady a zhodnocení nemovitosti

Sourozenec, který chalupu rekonstruuje, má nejpozději při zrušení spoluvlastnictví nárok na vypořádání své investice do rekonstrukce nemovitosti. To bývá také poměrně obtížná záležitost. Od 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), platí, že spoluvlastník, který bez vyrozumění a souhlasu ostatních spoluvlastníků vynaložil na společnou věc náklad v jejich zájmu, může požadovat buď poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, a to jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo náhradu nutných nákladů, pokud šlo o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci, v tomto případě nemovitosti. Vyměním-li například střešní krytinu, protože už dosloužila a obávám se, aby do chalupy nezačalo téct, pak je to náklad, který byl vynaložen v zájmu všech spoluvlastníků a k jejich prospěchu, pak nemohu chtít proplatit náklady na výměnu krytiny, ale jen náhradu za zvýšení hodnoty chalupy. Pokud už do chalupy teklo, mohu chtít proplatit náklady, ale jen ty nutné.

Dobrá rada

Ze své advokátní praxe mohu vřele doporučit držet se zásady, že špatná dohoda je lepší než dobrý rozsudek. Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví to platí dvojnásob.

TEXT: Petra Fialová, advokátní kancelář
FOTO: Shutterstock