U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Jak rozdělit chalupu
Kategorie: Právo | Autor: Na dotazy odpověděla Barbora Trsková
PORADNA
* Prosím o radu, jak rozdělit majetek – chalupu, kterou právě na vlastní náklady rekonstruuji, mezi vlastníka – otce, a případné dědice – mou sestru (se kterou nemám dobré vztahy), matku a mne. (E. V., Praha)
Obsah dotazu je velmi obsáhlý, proto nelze vysvětlit a posoudit všechny alternativy, které by mohly v této záležitosti vzniknout a pravděpodobně by bylo vhodné obrátit se na odbornou pomoc osobně. Pokusím se však alespoň rámcově nastínit možnosti vašeho postupu:
1. Prvním řešením může být zcela jednoduché darování ( darovací smlouva je upravena v ustanovení § 628 a násl. občanského zákoníku – OZ ), protože pokud jsou rodiče vlastníky nemovitosti, mohou s ní disponovat podle svého uvážení ( § 123 OZ – vlastník je oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním ). Rozhodnou-li se, že vám chalupu darují, je to jejich vůle a taktéž vaše finanční vyrovnání se sestrou je pouze otázkou dohody. K vyrovnání totiž každopádně dojde, a to v případném dědickém řízení podle ustanovení § 484 OZ. Dle tohoto ustanovení se při dědění ze zákona započte dědici na jeho podíl to, co za života zůstavitele od něho bezplatně obdržel, nejde-li o obvyklá darování (narozeniny, svátky, vánoce aj.). Problém u vás však je ta skutečnost, že financujete zhodnocení nemovitosti a při započtení na dědictví se vychází z ceny daru v době darování. Tuto věc však lze dle mého názoru vyřešit finanční půjčkou rodičům do výše nákladů vynaložených na rekonstrukci, která z jejich strany pravděpodobně nebude uhrazena a bude taktéž započítána do dědictví jako dluh zůstavitele. Při všech výše uvedených úkonech není nutná účast vaší sestry a ona se nemůže dovolávat nějakého svého práva. Mohla bych zde také řešit velmi pravděpodobnou situaci, která by mohla nastat, a to případné dědění pouze po jednom z rodičů. Opět zde platí ustanovení OZ, ale je nejprve nutné vypořádat společné jmění manželů.
2. Nejlepším řešením však zřejmě bude uzavřít s rodiči kupní smlouvu o převodu nemovitosti, neboť tím se stanete vlastníky nemovitosti, a protože rodičům zaplatíte kupní cenu, nejedná se již o dar, který by se započítával na dědictví ( kupní smlouva je upravena v ustanovení § 588 a násl. OZ ). Vaše sestra sice o koupi zájem mít může, ale v její prospěch nesvědčí předkupní právo a záleží pouze na vůli vlastníků nemovitosti, komu ji prodají. Zde je problém pouze ve vyšší dani z převodu nemovitostí.
3. Aby bylo zaručeno užívání chalupy, je nutné uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene ( věcná břemena – ustanovení § 151a a násl. OZ ), jež nabývá účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Vaší záležitost bych takto řešila pouze v případě, že od rodičů chalupu koupíte a budete jim chtít zaručit doživotní užívání nemovitosti.
4. Pokud budete postupovat tou nejjednodušší cestou, tedy uzavřete s rodiči kupní smlouvu, je nutný znalecký posudek o ceně nemovitosti, a to pro vyměření daně z převodu nemovitosti. S jiným posudkem se nemusíte zatěžovat.
5. Pokud rodiče zůstanou i nadále jedinými vlastníky nemovitosti, mohu vám doporučit (jestliže chcete v rekonstrukci na vlastní náklady pokračovat) pouze možnost již výše naznačenou, a to uzavřít s nimi smlouvu o půjčce finanční částky právě na tuto rekonstrukci.
6. V případě dědění bez závěti (institut dědění je upraven v části sedmé OZ v ustanovení § 460 a násl.), tedy podle ustanovení § 473 odstavce 1 OZ dědění v první skupině, dědí zůstavitelovi děti a manžel, každý z nich stejným dílem. Tedy vy, vaše sestra, popřípadě jeden z rodičů dědíte stejným dílem bez ohledu na to, kdo věc, která je předmětem dědictví, zhodnotil.
Doporučuji tedy celou záležitost nedělat příliš složitou a pokud rodiče souhlasí, nemovitost od nich koupit a v jejich prospěch zřídit věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti. Myslím si, že toto řešení uspokojí všechny strany a pokud se týká finančního vyrovnání s vaší sestrou, rozhodně není nutné, neboť na něj nemá právní nárok. Rodiče jí však mohou darovat (smlouvou) část kupní ceny (i toto se však započte na dědictví, tentokrát v její neprospěch).
