U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
FINANCOVÁNÍ REKREAČNÍCH OBJEKTŮ
Kategorie: Hospodaření | Autor: BOHUSLAV MARTINKA
Ryze český fenomén – chataření a chalupaření – se projevuje i v oblasti hypotečního financování. Mnohé bankovní domy proto mají již zcela běžně ve své nabídce i úvěry na objekty, které neslouží k trvalému bydlení, ale k rekreaci.
Pryč je doba, kdy si sen o chatě či chalupě mohli splnit jen ti, kdo na to měli. Na českém trhu již existuje řada možností na financování těchto nemovitostí: hypoteční úvěry, úvěry a meziúvěry ze stavebního spoření aj. Pochopitelně, že ne vždy tyto produkty všechny uspokojí. Omezení jsou tu např. z důvodů věku, struktury příjmů či rodinných poměrů. Bankovní domy i jiní poskytovatelé financí se však neustále snaží získávat nové klienty, a proto přicházejí s novými a novými nabídkami (slevy, neplacené služby ap.), které jsou pro ně někdy dokonce spojeny s jistým rizikem.
Stavba i rekonstrukce nemovitosti
U hypotéky na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti je třeba vždy věnovat patřičnou pozornost možnostem a podmínkám čerpání úvěru. Vedle základních typů, tedy hypotéky na koupi pozemku a výstavbu současně, nebo hypotéky pouze na výstavbu (nebo rekonstrukci) nemovitosti se dá požádat i o hypoteční úvěr na kombinované produkty (úvěr v kombinaci se stavebním spořením nebo s kapitálovým životním pojištěním). Existuje případně i hypoteční úvěr pro cizince.
Než se rozhodnete pro výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, vždy se vyplatí nejprve zajít na stavební úřad, zeptat se na plány výstavby v dané lokalitě v budoucnosti a nahlédnout do územního plánu a současně se informovat na možnosti přístupu k dané nemovitosti. Je třeba zjistit stav inženýrských sítí – je-li na pozemku k dispozici pitná voda, přípojka elektrické energie, plyn a kanalizace. Rozhodně by vás neměl uspokojit pouhopouhý příslib, že přípojka bude dokončena v nejbližší době. Neměli byste zapomenout ani na dohledání možností a způsobů vaší dopravy z daného místa (do zaměstnání, k lékaři, do obchodů, případně dětí do školy).
Ach, ty dokumenty
K výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti budete zaručeně potřebovat i mnohé dokumenty: – územní rozhodnutí (v případě koupě stavebního pozemku), které získáte na stavebním úřadě, – stavební povolení, – přehled rozpočtových nákladů a časový plán financování stavby nebo smlouvu o dílo, popř. smlouvu o smlouvě budoucí nebo nabídku dodavatele (v případě stavby realizované dodavatelským způsobem).
Klíč na dodavatele
Nemálo lidí si po zahájení stavby stěžuje na stavební firmu nebo dodavatele. Chceteli tomu předejít, prověřte solidnost zvoleného dodavatele. Vyžádejte si od něj přehled realizovaných staveb a reference dřívějších klientů. Bez povšimnutí nenechávejte ani obchodní a záruční podmínky stavební firmy, seznamte se s jejím reklamačním řádem. Pozorně prostudujte všechny uzavírané smlouvy a případné nejasnosti konzultujte s právníkem. Sjednejte si vždy předem i konečnou pevnou cenu díla.
Kdo vám pomůže
Jak již bylo řečeno, v nabídkách hypoték jsou mezi jednotlivými poskytovateli stále ještě patrné rozdíly. Kupříkladu všude nedokážou úvěrem zajistit financování víkendového objektu ve 100 procentech jeho ceny (hovoříme o tzv. stoprocentní hypotéce). Přílišnou pomoc nehledejte ani u stavebních spořitelen, které se řídí zákonem č. 96/1993 Sb. a jeho novelou č. 423/2003 Sb., stanovujícími mimo jiné i účel, na který se může úvěr poskytnout -tedy pouze na bytové potřeby. Vůbec zde není řeč o rekreačních stavbách.
Cesta pro úvěr do banky
Uvažujete-li o nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr, mohou vám již při první návštěvě banky tamní specialisté doporučit typ úvěru, vhodné služby, dobu splatnosti (5 až 40 let) a fixaci úrokové sazby (1, 3, 5, 10, 15 let apod.). Často hned provedou i orientační úvěrový propočet.
K vytvoření žádosti o hypotéku (i pro informativní propočet) se bankovní specialisté budou zajímat o několik věcí. Proto byste měli mít ještě před návštěvou finančního domu promyšleny odpovědi na otázky: – k jakému účelu hypotéku potřebujete (tedy např. na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti), – jak velkou částku požadujete (kolik pořízení domu nebo jeho rekonstrukce stojí), – kolik peněz máte k dispozici a kolik chcete půjčit (max. výše hypotečního úvěru závisí na hodnotě zastavované nemovitosti), – jaké máte příjmy (příjmy všech spolužadatelů o hypotéku se sčítají) a jaké jsou vaše pravidelné výdaje (např. pojištění, stavební spoření, jiné úvěry, výživné), – jakou nemovitostí budete ručit (zda to bude nemovitost, na kterou si berete úvěr, nebo jiná, která je už ve vašem vlastnictví či ve vlastnictví třetí osoby, např. rodičů), – kolik chcete měsíčně splácet, aby zatížení vašeho rodinného rozpočtu nebylo příliš velké, a zda počítáte s předčasnými splátkami hypotéky.
Forma čerpání hypotéky
Není-li bankou stanoveno jinak, sami se můžete obvykle i rozhodnout, zda má být: – úvěr čerpán postupně, bezhotovostně, – vyplácení na základě faktur, a to i zálohových, které se proplatí na účty dodavatelů, – čerpání úvěru s ukončením do 24 měsíců od data schválení úvěru.
Volitelné parametry hypotéky
Jednotlivé typy hypotéky se dají ještě dále rozšířit o tzv. parametry. K nim patří například: * Hypotéka do 85 % – pro úvěry od 70 % do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti zástavní hodnoty nemovitosti * Hypotéka bez doložení příjmu – není nutné sdělovat výši příjmů, hypoteční úvěr je pak až do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Nepotřebujete standardní potvrzení o příjmu ani daňové přiznání * Hypotéka bez poplatku – neplatíte předem stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou úvěru. Tato hypotéka má sice mírně vyšší úrokovou sazbu, ale na rozdíl od poplatků si můžete zaplacené úroky odečíst z daňového základu * Progresivní splácení – splátky úvěru jsou na počátku doby splácení nižší než u klasického anuitního splácení, které si také můžete zvolit, a postupem doby se zvyšují. Nabídka platí jen pro občany do 36 let * Degresivní splácení – splátky úvěru jsou na počátku doby splácení vyšší než u klasického anuitního splácení, které si také můžete zvolit, a postupem doby se snižují. Vhodná forma pro lidi s momentálně vyššími příjmy * Neúčelová část hypotečního úvěru -umožňuje s hypotékou na investici do nemovitosti získat zároveň určitou část finančních prostředků, které můžete použít na cokoliv, a to za stejně nízkou úrokovou sazbu
A jsou tu služby
K hypotečnímu úvěru si klient může zpravidla vybrat i některé další služby, jako jsou: – pojištění (spolu s úvěrovou smlouvou lze obvykle uzavřít i pojištění budovy, stavby či bytu, kapitálové životní pojištění či rizikové životní pojištění), – garance úrokové sazby (banky a zprostředkovatelé mohou po jistou dobu garantovat – obvykle se jedná o 30 dnů – úrokovou sazbu platnou v den předání žádosti o vystavení garance), – odhad nemovitosti (odhad obvyklé ceny nemovitosti určené pro zajištění úvěru smluvním odborníkem), – hypotéka pro mladé (kombinuje státem poskytovaný nízkoúročený úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení pro lidi do 36 let ve výši až 300 tisíc Kč a hypoteční úvěr od Hypoteční banky. Její výhodou je urychlení vyřízení hypotéky).
Lze tu i bydlet
I nemovitost, kterou si pořídíte k rekreaci, ovšem může být na katastru evidována jako objekt k bydlení. Potom bývají podmínky pro získání hypotéky standardní jako u běžného financování nemovitostí k bydlení. Její výhodou je možnost odečtu úroků od základu daně, protože podle zákona o daních z příjmů, který tuto úlevu upravuje, lze odečítat jen investici do objektu určeného k bydlení.
Pomoci může i stát
Jisté možnosti financování nemovitostí -a třeba i vašeho rekreačního objektu – by se daly hledat i ve státem poskytovaných dotacích. A není-li tomu tak nyní, situace se klidně může i za pár měsíců či let podstatně změnit. Připomeňme si jen, že Státní fond životního prostředí (SFŽP) podporuje soukromé osoby (domácnosti), které si opatří zařízení na úsporu energie či s využitím obnovitelných zdrojů energie (tedy třeba kotle na biomasu, solární systémy pro přitápění a celoroční ohřev teplé vody, fotovoltaické systémy pro výrobu elektřiny, tepelná čerpadla).
Domácnosti mohou ze SFŽP získat až 30% dotaci na tepelné čerpadlo, maximálně však 60 tisíc Kč. V ostatních případech je maximální limit podpory 50 % nákladů, avšak ne více než 50 tisíc Kč u kotle na biomasu nebo solárního systému na ohřev teplé vody, 60 tisíc Kč na solární systém na přitápění a ohřev teplé vody a 200 tisíc Kč na fotovoltaický systém pro výrobu elektřiny.
Dotace se přiděluje vždy zpětně: peníze se tedy dostávají až na dokončené zařízení, které je již v trvalém provozu -ovšem maximálně 12 měsíců. Zapotřebí je k tomu i odborný posudek na dané zařízení. V případě získání dotace ovšem fond uhradí až 50 % s ním spojených nákladů (maximálně 3000 Kč).
***
DOKLADY K VYŘÍZENÍ HYPOTÉKY NA STAVBU A REKONSTRUKCI NEMOVITOSTI
(Výčet není úplný, liší se u jednotlivých bank apod) 1. Návrh na uzavření smlouvy o úvěru – jde o žádost o úvěr na daném formuláři. 2. Potvrzení o výši příjmů – od zaměstnavatele, nebo daňové přiznání s razítkem finančního úřadu žadatele o hypotéku, případně spoludlužníků či ručitelů. Pokud máte i jiné pravidelné příjmy, jimiž si přivyděláváte, můžete je doložit a zvýšit si tím svou bonitu. Nepředkládá se u Hypotéky bez doložení příjmu.
3. Podklady k nemovitosti, k níž má být zřízeno zástavní právo – originál aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, originál snímku katastrální mapy, nabývací titul k nemovitosti, kde je uveden současný vlastník i to, zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno, ocenění nemovitosti zpracované odhadcem, který spolupracuje s bankou (pokud se nerozhodnete pro odhad provedený přímo bankou). 4. Stavební povolení nebo doklad o ohlášení stavebních prací, u drobných oprav stanovisko technika banky.
5. Smlouva o dílo s dodavatelem stavby včetně položkového rozpočtu a harmonogramu stavby, při stavbě svépomocí položkový rozpočet s harmonogramem stavby, soupis prací prováděných svépomocí, včetně jejich ocenění, projektová dokumentace. 6. Doklad o investovaných vlastních prostředcích – za vlastní peníze se považují například úspory, vklady či úvěr ze stavebního spoření, půjčka od jiné banky či třetí osoby.
JAK INVESTUJEME
Úvěry na chaty, chalupy a rekreační domy se podle některých údajů obvykle poskytují na koupi samotné nemovitosti (64 %). Z více než 14 % však nyní hypotékou klienti financují i výstavbu nebo (rovněž 14 %) rekonstrukci svého venkovského sídla. Nejčastěji o ně žádají lidé z velkých měst, především z Prahy.
* Hypotéka do 100 % – pro úvěry nad 85 %
KOLIK SI PŮJČUJEME?
Skutečnost, že o pobyt na chatách a chalupách je u nás stále velký zájem, dokládají i čísla uváděná poskytovateli hypoték na získání či opravu takové stavby. Například u největšího z nich, Hypoteční banky, vzrostl loni počet úvěrů na víkendové domy v meziročním srovnání o 44 %. Jen v loňském prvním pololetí jich tu stačili uzavřít 132 v celkové hodnotě 105 milionů korun, přičemž průměrná výše jedné hypotéky činila 769 tisíc korun, tj. téměř o 110 tisíc korun víc než o rok dříve.
O autorovi| TEXT: BOHUSLAV MARTINKA, finanční ředitel Proventus Finance, a. s., licencovaný obchodník s cennými papíry
Popisy k obrázkům
Autor fotografií: FOTO: MARTIN MAŠÍN A MARTINA LŽIČAŘOVÁ
