U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Co s neplatičem?
Kategorie: Právo | Autor: Zuzana Nielsenová
V našem společenství vlastníků bytových jednotek máme jednoho člena – vlastníka bytové jednotky 1+3, který dlouhodobě neplatí příspěvky do fondu oprav. Stejně tak neplatí ani zálohy na společně zajišťované služby. Před několika lety jsme podali soudní žalobu, která skončila soudním smírem s odsouhlasením splátkového kalendáře. Splátky však byly placeny jen krátce. Proto jsme požádali soud o schválení exekuce, která nyní probíhá. Současně jsme zažalovali i nově vznikající dluh. Celkový dluh se pohybuje kolem 150 tis. Kč a protože dlužník nevlastní mimo byt žádný další zpeněžitelný majetek, schyluje se k tomu, že bude byt exekutorem ve veřejné dražbě prodán. Jak potom bude řešen vztah mezi novým a starým majitelem?
Má ten nový právo vystěhovat původního majitele „na ulici“, nebo je povinen mu nabídnout nájemní smlouvu (a za jakých podmínek)? Zejména k pověsti neplatiče bude tato situace velmi zapeklitá a máme důvodné podezření, že i z těchto důvodů bude “tržní hodnota bytu” proti odhadní ceně velmi snížena. (F. P., Plzeň)
Nový majitel bytu, který koupí ještě obsazený byt ve veřejné dražbě, bude jistě jednoho dne oprávněn nechat byt vyklidit od bývalého vlastníka, kterému právní titul k bydlení prodejem nemovitosti zanikne. Ale to až poté, co bude situace vyřešena dohodou nebo s pomocí soudního rozhodnutí.
Občanský zákoník totiž neřeší přímou otázku, zda občanu, který užíval byt z titulu vlastnického práva a jemuž tento důvod zanikl, přísluší poté, kdy mu vznikne povinnost byt vyklidit, náhrada za byt. Z toho však nelze jednoznačně dovodit, že by mu při ztrátě práva byt užívat z titulu vlastnictví náhrada nepříslušela. Nárok na přiznání náhrady za byt je proto třeba posoudit podle těch ustanovení, která upravují právní vztahy svým obsahem a účelem nejbližší – vycházím z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v podobném případě. Přitom důvodem k odepření náhrady podle ust. § 3 odst. 1 obč. zák. (v tomto ustanovení jde o dobré mravy) může být např. fakt, že bytová potřeba povinné osoby je uspokojena jinak.
A teď ke druhé části otázky. Pokud jde o obavu ze snížení tržní hodnoty bytu z důvodu, že je obsazen původním vlastníkem, který je navíc známý jako neplatič – jistě nelze předpokládat, že by cena bytu z tohoto důvodu klesla pod 150 tisíc, které mají postačit k vyrovnání dluhu, pro který se exekuce koná.
Výnos z prodeje bytu ve veřejné dražbě slouží především k uhrazení pohledávky a nezbytných nákladů, spojených s exekucí. Ale zbytek výnosu patří povinnému – bývalému vlastníkovi bytu, a proto je snížení ceny hlavně jeho problémem.
O autorovi| Zuzana Nielsenová, odborná poradkyně Sdružení Nájemníků ČR
