Americká hypotéka

Rubrika: Hospodaření

Prostřednictvím americké hypotéky se můžete mít opravdu „jako v Americe“. Banky vám půjčí poměrně vysokou částku, kterou můžete využít podle libosti. Ovšem když peníze nevracíte, přijdete o svou nemovitost.

Pokud si pořídíte americkou hypotéku (AH), na vašem účtu se zakrátko objeví suma od několika stovek tisíc do několika miliónů. Záleží především na hodnotě vaší nemovitosti a také na vaší bonitě, tzn. schopnosti splácet.

Americká hypotéka (AH) je určena pro toho, kdo potřebuje jednorázově vyšší finanční injekci, a nechce sdělovat, na co chce půjčit. Proto se tato hypotéka někdy také nazývá „půjčka na cokoli“. Účel prokazovat nemusíte, ale za půjčené peníze se musíte zaručit vlastní nemovitostí, o kterou můžete v případě nesplácení přijít. Úroky u AH jsou lehce vyšší než u klasické hypotéky určené k financování nemovitosti.

Americká hypotéka je obdobou neúčelového spotřebitelského úvěru – hlavní rozdíl je ve výši poskytnuté částky (spotřebitelské úvěry se poskytují většinou v řádu desítek, maximálně stovek tisíc) a v tom, že AH má výrazně nižší úrokové sazby.

Banky vás nebudou šetřit

Aby se vám na účtu objevila tučná suma, musíte splnit určité podmínky. Ručit nemůžete obecním ani družstevním bytem, jen nemovitostí v osobním vlastnictví – těch však můžete zastavit i více. Nemovitost, kterou budete úvěr zajišťovat, nesmí být zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen. Nemovitost musí být také nejpozději před čerpáním peněz pojištěna.

I když novela zákona uvádí, že „zastavovaná nemovitost se může nacházet kdekoli na území členských států Evropské unie nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor“, v praxi vám banky do zástavy vezmou pouze nemovitost nacházející se na území České republiky. Pokud byste však chtěli přece jen zahraniční nemovitost zastavit, je nejvhodnější to projednat přímo s bankou. Zastavit lze zkolaudovanou nebo i rozestavěnou nemovitost (rozestavěnost musí být minimálně 90 %) určenou k bydlení.

Další důležitou podmínkou je bonita klienta. Připravte se na to, že banky budou podrobně zkoumat váš příjem. Pokud jste v zaměstnání, pak obvykle musíte prokázat svůj měsíční čistý příjem (například u České spořitelny za poslední tři měsíce). Jestliže vedete daňovou evidenci, tak musíte předložit (u ČS) daňové přiznání (bez příloh) za poslední dvě ukončená zdaňovací období, doklad o zaplacení daně a čestné prohlášení o aktuální výši vašich závazků (po lhůtě splatnosti) vůči finančnímu úřadu, okresní správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Pokud vedete podvojné účetnictví, pak předkládáte daňové přiznání včetně příloh za poslední dvě ukončená zdaňovací období a doklad o zaplacení daně.

Situace na hypotečním trhu je v současnosti spíše napjatější, takže banky si vás budou prověřovat důkladněji.

Americkou hypotéku také nemusíte dostat už od 18 let, ale až od 21 let (kdy se dosahuje plnoletosti ve Spojených státech). O úvěr mohou žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé, kteří mají společné jmění manželů, musí o úvěr zažádat společně.

Potřebné dokumenty

Dokumenty, které banky vyžadují, jsou obdobné jako u klasického hypotečního úvěru: doklad totožnosti, aktuální výpis z katastru nemovitostí, odhad ceny nemovitosti, nabývací titul k nemovitosti, pojistnou smlouvu. Zastavovaná nemovitost musí být ve většině případů pojištěna proti živelním pohromám.

Výhody a nevýhody

Mezi výhody americké hypotéky patří nepochybně pružná doba splatnosti, která se pohybuje od jednoho roku až do třiceti let. Splátky lze rozvrhnout a finanční zátěž tak úměrně snížit. V případě, že opravdu nutně potřebujete peníze, je tato možnost velkou předností. Navíc nemusíte vždy úvěr splácet celou dobu splatnosti, ale lze ho zakončit předčasným splacením, které některé banky nabízejí zdarma. Podle statistik využívá této možnosti asi 10 procent klientů, tj. přibližně stejný počet jako u klasických hypoték.

Velkým nebezpečím ovšem může být ztráta zastavené nemovitosti, zvláště pokud je vaší jedinou. Znamenalo by to velký problém a změnu celé životní situace. Proto je potřeba rozhodnutí vzít si americkou hypotéku pečlivě uvážit. Například v případě finančních výdajů za operaci blízké osoby je riziko ztráty domu či bytu pochopitelné, avšak „vyměnit“ svůj dům za nové auto není nejlepším nápadem.

Pokud jde o poplatky za poskytnutí AH, úměrně se zvedají s výší úvěru. Většinou se pohybují do 1 % poskytované částky.

Parametry amerických hypoték

Banky poskytují úvěr zhruba od 60 do 90 procent tržní hodnoty zastavované nemovitosti. Co se týče fixace (stejně vysoké splátky po celou dobu splácení AH), lze najít rozpětí od jednoho do tří let, ale je možné si zvolit i fixaci delší. Dvě banky poskytují fixaci na celou dobu splácení úvěru (KB, Česká spořitelna). Obecně platí, že s délkou fixace roste i úroková sazba, nemusí tomu tak ale být vždy. Důležité pro výši úrokové sazby je i to, jaká je vaše historie na běžném účtu a také zda máte účet u stejné banky, kde o AH žádáte.

Bankovní ústavy se liší i v délce splatnosti AH. Omezena bývá zdola i shora. Dolní hranice se pohybuje v rozmezí jednoho až čtyř let, horní mez je 10 až 30 let. Banky rovněž požadují, aby AH byla splacena ještě v době aktivního věku klienta, proto vyznačují i horní hranici (65 až 70 let). V případě, že s vámi o AH žádá například váš mladší potomek nebo příbuzný, hranice se může snížit. AH se standardně splácí měsíčními splátkami, tzv. anuitami.

Částka, kterou vám banky půjčí, se liší ústav od ústavu. Nejméně je to 150 až 400 tisíc Kč, horní hranice je několik desítek miliónů. Výše úvěru závisí však vždy na hodnotě zastavované nemovitosti.

Co si pořídit a co ne?

Asi nesmyslné by bylo krýt americkou hypotékou dovolenou kolem světa či koupi vysněné jachty. Tyto věci nejsou bezprostředně potřebné a krýt je vytvářením dluhu na nemovitosti, v níž bydlíme, je nerozumné. Stejně tak pro financování automobilu existuje mnohem vhodnější forma leasingu. Studium dítěte v zahraničí je sice perspektivní investicí, avšak zhodnocuje se až v horizontu několika let, kdy už nemusí být příležitost špatnou finanční situaci a ztrátu rodinné nemovitosti zachránit. Všechny uvedené investice by měly být financovány z úspor, anebo průběžně vydělávaného kapitálu.

Jako vhodné využití americké hypotéky se jeví investice do rozšiřování středně velkého podnikání, kdy již existují finanční rezervy v podobě především nemovitého majetku, z jejichž prodeje by případnou ztrátu bylo možné pokrýt. Jako nevhodná se přitom jeví počáteční investice do začínající firmy.

Shrnuto: americká hypotéka je dobrý produkt pro ty, kdo již vlastní kapitál přesahující několikanásobně výši plánovaného úvěru z americké hypotéky. Tehdy lze finance využít jako dobrý a nedrahý způsob získání potřebného finančního obnosu.

TEXT: JIŘÍ ZATLOUKAL
FOTO: MARTINA LŽIČAŘOVÁ A PETR ŽIVNÝ