K odpovědnosti za škodu
Nejvyšší soud ČR vydal dne 22. února 2011 další rozhodnutí (č.j. 25 Cdo 4147/2008), zabývající se otázkou odpovědnosti za škodu vzniklou chováním jedné ze stran před uzavřením smlouvy.
Koukám, že vám upravili fasádu a bez smlouvy.
Vyplývá z něj, že obstrukce bránící uzavření smlouvy se nevyplácejí.
Vdaném případě uzavřely smluvní strany smlouvu o budoucí smlouvě o koupi nemovitosti s tím, že se zavázaly uzavřít kupní smlouvu na nemovitost do jednoho měsíce od doby, kdy nabude právní moci rozhodnutí soudu o restitučním sporu prodávající strany. Budoucí prodávající ovšem s prodejem nemovitosti otálela i po tomto datu, navrhovala postupně odložení data pro uzavření kupní smlouvy a po více než roce od původně sjednané lhůty prodala nemovitost třetí osobě, a to za cenu přibližně o jednu třetinu vyšší, než bylo sjednáno.
Charakter ušlého zisku
Budoucí (původní) kupující se s odkazem na porušení smlouvy o smlouvě budoucí domáhali náhrady škody (ušlého zisku) ve výši rozdílu mezi cenou sjednanou ve smlouvě o smlouvě budoucí a cenou, za kterou byla prodána nemovitost třetí osobě.
Soudy prvního i druhého stupně shodně tvrdily, že budoucím kupujícím škoda nevznikla, a to ani ve formě ušlého zisku. Své rozhodnutí zdůvodnily mimo jiné skutečností, že tito kupující v souvislosti s budoucí koupí nevynaložili žádné finanční prostředky a jejich majetek se tak nezmenšil. Současně neprokázali, že by v souvislosti s touto koupí vstoupili do závazkového vztahu s další osobou, které by nemovitost mohli prodat.
S tímto tvrzením ovšem nesouhlasil Nejvyšší soud ČR, který dovodil, že charakter ušlého zisku může mít i majetková újma spočívající v tom, že nedošlo k nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy, neboť ušlým ziskem je i majetkový přínos ve výši rozdílu mezi smluvenou kupní cenou a hodnotou nemovitosti, jenž bylo možné důvodně očekávat.
K nároku na náhradu škody
Na základě výše uvedeného závěru Nejvyššího soudu ČR byl odvolací soud povinen ve věci znovu rozhodnout. V rámci nového projednání odvolací soud sice uznal, že budoucím kupujícím škoda vznikla, ovšem dále argumentoval tím, že tato škoda není v příčinné souvislosti s neuzavřením kupní smlouvy ze strany budoucí prodávající.
Podle odvolacího soudu majitelka prodala nemovitosti až po uplynutí roční promlčecí doby, přičemž v rámci této doby nepodali kupující žalobu na nahrazení projevu vůle. Pokud by byla taková žaloba podána později, ubránila by se budoucí prodávající námitkou promlčení. Za příčinu vzniku škody označil odvolací soud skutečnost, že budoucí kupující nevyužili zákonem daného práva a nedomáhali se u soudu včas nahrazení projevu vůle.
Příčinná souvislost by podle odvolacího soudu byla dána pouze v případě, kdyby po podání žaloby na nahrazení projevu vůle budoucí prodávající převedla nemovitosti na třetí osobu. Podle výše uvedeného závěru odvolacího soudu by neměla poškozená smluvní strana nárok na náhradu škody podle hmotného práva, pokud by nevyužila veškerých procesních práv, které jsou jí dány k dispozici.
Předsmluvní odpovědnost
Nejvyšší soud ČR se s takovýmto závěrem neztotožnil a uvedl, že závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaniká v případě prodeje předmětu budoucí koupě třetí osobě pro nemožnost plnění bez ohledu na to, zda u soudu probíhá či neprobíhá řízení o nahrazení projevu vůle uzavřít budoucí smlouvu či zda je toto právo promlčeno. Nejvyšší soud ČR navíc dodal, že „odpovědnost za škodu způsobenou nesolidním jednáním jedné z budoucích smluvních stran může být dána i v případě, že závazek uzavřít určitou smlouvu s konkrétním partnerem není žádným platným smluvním ujednáním založen.“
Výše citovaným rozhodnutím Nejvyšší soud ČR opět (i když v tomto případě nepřímo) potvrdil již poměrně ustálenou judikaturu týkající se tzv. předsmluvní odpovědnosti, tj. případné odpovědnosti stran za škodu ještě před uzavřením samotné smlouvy.
Účastníci právních vztahů by si tedy měli být vědomi, že již ve stádiu smluvních vyjednávání mohou být druhou stranou hnáni k odpovědnosti za obstrukce bránící uzavření smlouvy.
TEXT: PAVLA ŠTURSOVÁ
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK
K odpovědnosti za škodu
