Pohled z okna
Máme malou chalupu v Podkrkonoší. Se starousedlíky v té vedlejší jsme si vždycky dobře rozuměli. Asi před rokem ji však prodali a do sousedství začali jezdit noví majitelé. Dali stavení do pořádku, všechna čest, ale na rozdíl od předchůdců začali také obývat podkroví. A vikýř, který dříve jen prosvětloval půdu, rozšířili. Stal se oknem, ze kterého je vidět do naší zahrady a také do oken ložnice a koupelny v přízemí. Ta opatříme závěsy, ale zahradu těžko. Obrátili jsme se na stavební úřad, ale řekli nám, že nejde o nový zásah do konstrukce, takže to není jejich věc. Pokud nám to vadí, máme se prý obrátit na soud. Máme nějakou šanci? A kolik by to stálo?
J. P., Praha
Realizace nových nebo změna stávajících staveb je dnes běžnou součástí života. Mění se naši sousedé, mění se jejich potřeby i potřeby naší společnosti, území, v němž žijeme, je živoucím a stále se měnícím organizmem. Já osobně bych po letitých zkušenostech z právní praxe doporučoval při řešení podobných situací jistý nadhled.
Je dobré uvědomit si, že vikýř sám o sobě za nic nemůže a pokud budeme skrze něj obtěžováni, pak jedině v důsledku chování našich sousedů. K fenoménu „vikýř“ nebo „okno“ je třeba přistupovat vždy s rozvahou a snažit se řešit sousedské vztahy vzájemnou dohodou a se vzájemným respektem. Nezapomeňte na to, že váš soused je zároveň i tím, kdo vám může pomoci v nouzi jako první, ať už při zdravotní komplikaci, nebo při napadení objektu zloději atd.
Domáhat se ochrany svých práv, ať už skutečných či domnělých, soudní cestou pokládám tedy za krajní řešení, i když v některých případech nezbytné.
Podle občanského zákoníku
Připusťme však, že nejste schopni se s novými sousedy domluvit a oni vám skutečně častými pohledy z podkroví znepříjemňují pobyt na zahradě. Vaše protesty spadají ve své podstatě do kategorie tzv. občanskoprávních námitek.
Podle § 127 odst. 1 občanského zákoníku se vlastník věci musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného, nebo čímž by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dodatečná opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době, odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. Jde tedy o instrument ryze občanskoprávní. Nápravy podle § 127 občanského zákoníku je samozřejmě možné domáhat se proti zásahům nebo ohrožením reálným, současným, nelze problémy předjímat a bránit se preventivně.
Námitky ve stavebním řízení
Jsou-li námitky proti zvětšovanému vikýři uplatněny v souvislosti s řízením vedeným podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění, je na jejich řešení v oblasti veřejnoprávní pamatováno v ustanovení § 89 odst. 5. Podle něj o námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, rozhodne stavební úřad na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem (pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti).
Je třeba si uvědomit, že stavební úřad rozhoduje o námitkách účastníků řízení v okamžiku přípravy (realizace) stavby, nikoliv za situace, kdy ta která stavba začne působit svým provozem na okolí (hlukem, kouřem, světlem atd.) Takovým imisím se postižený může bránit zápůrčí žalobou u soudu. Pravomoc stavebního úřadu rozhodnout o námitkách účastníků řízení podle § 89 odst. 5. stavebního zákona se proto s pravomocí soudu nepřekrývá, neboť je dána toliko v době běhu řízení vedených podle stavebního zákona (s výjimkou námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv).
Stavební úřad je tak oprávněn rozhodovat i o občanskoprávních námitkách týkajících se předpokládané hlučnosti, prašnosti, zápachu budoucího provozu, emisím a imisím všeho druhu. Přistupuje k nim ovšem jako k námitkám územně technického či stavebně technického charakteru, přičemž je posuzuje v kontextu platné územně plánovací dokumentace, požadavků stanovených zákony a jejich prováděcími právními předpisy, zejména s obecnými požadavky na využívání území a na výstavbu, stanovisek dotčených orgánů státní správy, v neposlední řadě včetně svých konkrétních zjištění na místě stavby. Jeho rozhodnutí může však soud zvrátit.
Z hlediska stavebního řízení je třeba rovněž připomenout, že stejně jako zřízení okenního otvoru ve stávající stavbě podléhá i rozšíření vikýře přivolení stavebního úřadu, neboť se jím mění vzhled stavby (viz § 103 odst. 1 písm. h) stavebního zákona).
Pohled z okna nelze zakázat
Soudní ochrana je oproti postupu stavebního úřadu ochranou soukromoprávní, časově neomezenou a širší, neboť zkoumá již existující zásah. Kromě toho se mohou ochrany domáhat i ti, kteří nebyli účastníky řízení, jehož výsledek je zdrojem pozdějších námitek.
Jak by tedy podání zmíněné námitky dopadlo u soudu? Odpovědi se lze dobrat např. z rozsudku Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 22 Cdo 1629/99. Podle něj nelze těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken, zpravidla uložit, aby provedli taková opatření, kterými by tuto možnost vyloučili. Učinit opatření, která by tomuto obtěžování zabránila, je tedy na tom, kdo se cítí být obtěžován. Obtěžování pohledem je de facto imisí, proti které právo poskytuje ochranu jen v případě, jde-li o mimořádnou situaci a zvlášť závažné a soustavné narušování soukromí vlastníka nebo uživatele sousední nemovitosti. Zpravidla by šlo o případy, kdy by vlastnické právo bylo zneužíváno k nahlížení do sousední nemovitosti za účelem narušování soukromí sousedů, anebo by došlo ke stavební změně, umožňující nahlížení do dosud uzavřených prostor, přičemž by tuto změnu neodůvodňovaly oprávněné zájmy toho, kdo změnu provedl.
Je tedy třeba vycházet ze skutečnosti, že obecně nelze ukládat těm, kdo mají faktickou možnost nahlížet do cizích oken (ale i jinam), aby provedli opatření, kterými by tuto možnost vyloučili.
V souladu s dlouhodobě respektovanými zvyklostmi by tedy měl učinit opatření, která by tomu zabránila (záclony, závěsy, žaluzie, neprůhledné ploty apod.), obyvatel domu či zahrady, který se cítí být obtěžován.
TEXT: JUDr. PAVEL KUMPRECHT
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK
Pohled z okna
