Jak nepřijít o dům
Jak zabránit podvodníkům, aby neprodali vaši nemovitost? Kontrolujte zápisy v katastru nemovitostí!
Nový občanský zákoník přinesl řadu změn. Jednou z novinek je i možnost, aby osoba jednající v dobré víře nabyla za úplatu vlastnické právo k věci nemovité, zapsané v katastru nemovitostí i od nevlastníka, tedy od osoby, která je sice v katastru nemovitostí jako vlastník zapsána, ve skutečnosti jím však není. Laicky řečeno, pokud si nebudete kontrolovat pravidelně zápis v katastru nemovitosti, můžete o svůj dům klidně přijít. Stačí, aby se podvodník dostal k vašim osobním údajům, ztracenému průkazu totožnosti nebo razítku a vaše nemovitost může během několika měsíců zcela legálně změnit majitele. Jak se těmto podvodům bránit?
Stačí „dobrá víra“
Názory, že osoba jednající v dobré víře může nabýt nemovitost od nevlastníka, se objevovaly už za platnosti starého občanského zákoníku. Přestože Nejvyšší soud ČR opakovaně zastával stanovisko, že ji nabýt nemůže, Ústavní soud se naopak v několika případech přiklonil na stranu osoby jednající v dobré víře.
V novém občanském zákoníku umožňuje nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka ustanovení, které praví: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.“ Cílem tohoto ustanovení je posílit právní jistotu a zvýšit ochranu těch, kteří budou jednat v dobré víře ve správnost údajů uvedených v katastru nemovitostí.
Podvody v katastrálním zápisu
V novém občanském zákoníku je proto situace právě opačná. Pokud nebudou vlastníci nemovitostí obezřetní, mohou o svou nemovitost přijít i bez svého vědomí. Z dávné i nedávné minulosti je totiž známo několik desítek případů, kdy podvodník zfalšoval podpisy na kupní smlouvě včetně úředního ověření a podal katastrálnímu úřadu návrh na zápis spolu se zfalšovanou plnou mocí. Katastrální úřad tak do katastru nemovitostí zapsal osobu uvedenou v návrhu jako nového vlastníka bez vědomí skutečného vlastníka. Následně došlo k dalšímu převodu nemovitosti na třetí osobu, za což podvodník inkasoval kupní cenu.
Podle ustanovení § 984 odst. 1 NOZ totiž postačí, aby podvodník (nebo jím nastrčená osoba) zapsaný v katastru nemovitostí prodal nemovitost třetí osobě, která bude jednat v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Skutečný vlastník tak o nemovitost přijde. Bude pak na skutečném vlastníkovi nemovitosti, aby před soudem nejen tvrdil, ale také prokázal, že třetí osoba nejednala v dobré víře. Toto dokazování je ale podle řady právníků velmi složité a nejspíš i téměř nedokazatelné.
Obrana vlastníků: Spornost zápisu
Vlastníci nemovitostí ovšem ani nyní nejsou bez možnosti obrany. Nový občanský zákoník a také nový katastrální zákon obsahují řadu opatření, která mají zabránit situaci, aby skutečný vlastník o svou nemovitost snadno přišel.
Jedním z nich je ustanovení § 986 NOZ, které umožňuje skutečnému vlastníkovi, který se dozví, že je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník nemovitosti někdo jiný, domáhat se u katastrálního úřadu výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo v katastru nemovitostí poznamenáno – jedná se o takzvanou poznámku spornosti zápisu.
Účelem poznámky spornosti zápisu je zabránit, aby třetí osoby jednaly v dobré víře v rozporovaný zápis uvedený v katastru nemovitostí. Zapsání poznámky spornosti zápisu do katastru nemovitostí tak především způsobí, že osoby, které by po jejím vyznačení podaly katastrálnímu úřadu návrh na vklad ohledně dané nemovitosti, nebudou jednat v dobré víře.
Působnost do minulosti
To by však nepostačovalo v případě, kdy do katastru nemovitostí již byla jako nový vlastník zapsána osoba jednající v dobré víře v předchozí zápis. Proto je třeba, aby poznámka působila i do minulosti, tedy i vůči osobě, která jednala v dobré víře a je již zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník. Pro tento zpětný účinek poznámky spornosti zápisu je však nutné, aby skutečný vlastník podal žádost katastrálnímu úřadu o její vyznačení ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl.
Jak se dozvědět o sporném zápisu
O sporném zápisu se může skutečný vlastník dozvědět několika způsoby, např. nahlédnutím do katastru nemovitostí či od katastrálního úřadu. K tomu, aby se skutečný vlastník o zápisu dozvěděl, slouží ustanovení § 18 odst. 3 nového katastrálního zákona. Po povolení a provedení vkladu totiž katastrální úřad zašle původnímu vlastníkovi vyrozumění o provedení vkladu. Pouze v případě, že nebude skutečný vlastník o zápisu katastrálním úřadem vyrozuměn, bude moct požádat o zapsání poznámky spornosti zápisu ve lhůtě tří let od provedení sporného zápisu.
V případě, že skutečný vlastník žádost o zapsání poznámky spornosti zápisu nepodá ve výše uvedené jednoměsíční lhůtě, katastrální úřad sice poznámku spornosti zápisu zapíše, avšak ta nebude mít výše popsaný zpětný účinek a bude působit jen do budoucna vůči těm, kteří podají návrh na vklad po jejím vyznačení.
Své vlastnictví musíte hájit u soudu
K poznámce spornosti zápisu je třeba uvést ještě jednu důležitou věc, a sice že pouhé podání žádosti o její zapsání nestačí. Je také nutné, aby skutečný vlastník ve lhůtě dvou měsíců od podání žádosti o zapsání poznámky spornosti zápisu doložil katastrálnímu úřadu, že uplatnil své vlastnické právo u soudu. Skutečný vlastník tak bude muset podat žalobu na určení vlastnického práva a tuto skutečnost katastrálnímu úřadu doložit. Zde je třeba zdůraznit, že se nejedná o dvouměsíční lhůtu pro podání žaloby, ale o dvouměsíční lhůtu k tomu, aby vlastník doložil katastrálnímu úřadu skutečnost, že takovou žalobu podal. V případě, že skutečný vlastník katastrálnímu úřadu ve výše uvedené dvouměsíční lhůtě nedoloží, že své právo uplatnil u soudu, katastrální úřad poznámku spornosti zápisu vymaže.
Včasné informování
Ve snaze předejít případům sporných zápisů byla v novém katastrálním zákoně zavedena řada nových opatření směřujících zejména ke včasnému informování skutečného vlastníka o zahájení vkladového řízení. Od 1. ledna 2014 tak katastrální úřad zasílá vlastníkovi nemovitosti zapsanému v katastru nemovitostí informaci o vyznačení plomby, tj. poznámky v katastru nemovitostí, že právní poměry byly dotčeny změnou.
V případě fyzické osoby zašle katastrální úřad uvedenou informaci stávajícímu vlastníkovi buď na adresu trvalého pobytu uvedenou v návrhu na vklad, nebo prostřednictvím datové schránky. Pro zvýšení jistoty, aby se vlastník o zaplombování skutečně dozvěděl, může si dopředu zažádat na katastrálním úřadu, aby jej informoval také prostřednictvím SMS zprávy nebo emailu.
Vlastník si rovněž může nechat u katastrálního úřadu zřídit službu sledování změn v katastru. V rámci této služby katastrální úřad bude poskytovat vlastníkovi informace o vyznačení plomby, provedení vkladu, provedení záznamu a zápisu poznámky ohledně jeho nemovitosti, a to buď prostřednictvím datové schránky, e-mailu, nebo SMS zprávy.
Minimální délka vkladového řízení
Dalším důležitým opatřením, které nový katastrální zákon zavedl, je minimální dvacetidenní lhůta, před jejímž uplynutím nebude moci katastrální úřad vklad povolit. Dosavadní vlastník tak bude mít dvacet dní na to, aby katastrální úřad na podvodný pokus o vklad upozornil a předešel tak povolení a následnému provedení vkladu. Bez této lhůty by totiž mohly nastat situace, kdy by se sice skutečný vlastník dozvěděl o vyznačení plomby, avšak než by stačil katastrální úřad upozornit na podvodný návrh na vklad, vklad by již provedl. V takovém případě by musel skutečný vlastník rovnou podávat žádost o zapsání poznámky spornosti zápisu a následně katastrálnímu úřadu dokládat podání žaloby u soudu.
Závěrem nezbývá než vlastníkům nemovitostí doporučit, aby byli obezřetní a pravidelně vlastnictví svých objektů kontrolovali na katastrálním úřadě nebo alespoň nahlížením do katastru nemovitostí online. Jedině tak se vyhnou pozdějším nepříjemnostem.
Text: René Flášar
Foto: Shutterstock
Jak nepřijít o dům
