Nájem chat a chalup
Chalupářsko-chatařská sezóna už je nějaký ten měsíc v plném proudu a zájem Čechů o poklidný pobyt mimo město neutuchá. Kdo si nekoupil vlastní chalupu, shání se po pronájmu, aby si spolu s rodinou a dětmi užil relaxace v přírodě. Málokoho ale napadne pečlivě zkoumat nájemní smlouvu a zjišťovat, zda je v souladu s novým občanským zákoníkem. Na co byste si případně měli dát pozor?
Nájem se obecně začal řídit novou právní úpravou, a to dnem účinnosti nového občanského zákoníku. Nezáleží tedy na tom, kdy ke vzniku nájmu došlo, zda před 1. 1. 2014, nebo až po tomto datu. Jak už to v právu bývá, i v tomto případě však existují výjimky, které je potřeba mít na paměti. A to například v situaci, kdy jste jako pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní smlouvu, která nebyla podchycena písemně. Jestliže v této situaci namítnete vůči svému nájemci neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a smlouva je díky absenci písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto námitku vznesli na nájem či pronájem fakticky uzavřený až po 1. lednu 2014, už s ní neuspějete.
Písemná forma je povinná
I podle nového občanského zákoníku však platí, že nájemní smlouva k nemovitosti musí být ze zákona uzavřena v písemné formě. Jestliže ji ale v rozporu se zákonem uzavřete pouze ústně, není to již důvodem k zneplatnění smlouvy.
„Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem nikomu nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou,“ říká advokátka Bohdana Hejduková a dodává, že smlouvou se obě strany chrání před případnými problémy, spory a nedorozuměním. Přece jen je důležité smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy i mnohamilionový majetek.
„Pokud je byt nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy obvykle k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu, jako jsou letní byty, chaty, chalupy a zařízení sloužící k ubytování studentů na stážích a podobně, pak se pro tento účel použije obecná právní úprava o nájmu dle nového občanského zákoníku bez zvláštních ustanovení o nájmu bytu,“ upozorňuje Hejduková.
Co do smlouvy?
V nájemní smlouvě by mělo být vždy uvedeno přesné označení nájemce a pronajímatele, tzn. jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště nebo korespondenční adresa. Je vhodné si nájemce i pronajímatele předem prověřit. Ze strany nájemce se jedná o zjištění, jestli je pronajímatel opravdu majitelem nemovitosti a má právo s ní také nakládat. Měl by se potenciálnímu nájemci prokázat výpisem z katastru nemovitostí. „Může se například ukázat, že smlouvu uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není nebo je jen spoluvlastníkem nemovitosti, z čehož obvykle plynou další právní problémy,“ upozorňuje advokátka Bohdana Hejduková.
Souhlas spoluvlastníků
V praxi může nastat případ, kdy jeden spoluvlastník pronajme nemovitost bez ohledu na nesouhlas ostatních. Pokud se tak stalo, mohou se ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva bude neplatná. Z tohoto důvodu se doporučuje, aby si nájemce vyžádal souhlas všech ostatních spoluvlastníků nebo komunikoval s takzvaným zmocněncem, který může všechny dotčené osoby zastupovat na základě plných mocí k takovémuto jednání.
Nájemné, sankce a náhrady škody
V nájemní smlouvě by neměl chybět údaj stanovující výši nájemného za danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou částku, jejíž výše je určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany z nějakého důvodu nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu a nájemce mu nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že pronajímateli náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou nemovitost obvyklá.
„Vždy je lepší si tuto částku domluvit předem a sumu zanést do smlouvy, předejdete tak celé řadě nepříjemností. Rovněž je potřeba nezapomenout také na rozúčtování služeb, které musíte mít rozpočítány před jejich poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu elektriky, plynu a dalších poplatků, jako jsou například náklady na popelnice a podobně,“ uvádí Hejduková. Doplnit byste navíc měli i různé sankce a náhradu škody za zničený nebo poškozený majetek.
Chalupa změnila majitele, co teď?
Stává se, že nemovitost změní majitele, ať už díky dědictví, prodeji, nebo ji některý z majitelů či spolumajitelů přenechá svým dětem, vnukům a podobně. Nový občanský zákoník v takovém případě stanoví, že změnou vlastnictví se nájem neruší, práva a povinnosti jen přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nejsou závazná ujednání uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany dobré vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že se změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit dopředu. Zákon navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce, tak pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně vlastníka dozvěděl.
Zákon ovšem chrání i nového majitele nemovitosti, a to v případě, že neměl o nájmu tušení. Tehdy má nový vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nemovitost je pronajata a kdo je jejím nájemcem.
„Cítí-li se nájemce poškozen, zákon pro tyto případy stanoví, že pak může vymáhat škodu po původním pronajímateli, jelikož nájemcova práva vůči původnímu pronajímateli i nadále trvají,“ konstatuje advokátka Hejduková.
Výpověď z nájmu
Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze tehdy, jsou-li uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba. Okamžité zrušení nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností z jedné nebo druhé strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou výzvu k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i tehdy, pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel.
text: Mgr. Kateřina Procházková
kresba: Jiří Novák
Nájem chat a chalup
