U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Základem daně je vždy ta vyšší cena
Kategorie: Právo | Autor: ing. Pavel Motejzík
* Na rozestavěnou nemovitost byl od banky udělen úvěr. Z důvodu úrazu však majitel přišel o práci a příjem. Nebyl pojištěn pro tento případ (stará úvěrová smlouva z r. 1997), a tak se dostal do platební neschopnosti a dluh u banky narostl ke dvěma milionům korun. Banka v roce 2003 pohledávku prodala fyzické osobě. Mezi vlastníkem a fyzickou osobou, v tuto dobu vlastnící pohledávku v hodnotě zhruba 2 miliony korun, následně došlo k dohodě a k prodeji nemovitosti – z rukou vlastníka (dlužníka) do vlastnictví fyzické osoby (vlastník pohledávky). Ten nabyl nemovitost, jejíž odhadní cena je vyšší (zhruba 3,2 mil. Kč), tudíž vyšší než hodnota pohledávky. Nový vlastník tedy nabyl nemovitost v hodnotě odhadní ceny (3,2 mil. Kč), a to za umoření pohledávky vůči dlužníkovi. Bývalý majitel (dlužník) ale neobdržel žádné peníze za to, že mu byl umořen dluh ve výši asi dva miliony korun. Kdo v tomto případě platí daň z prodeje a v jaké výši?
(M. P., Brno)
Z dotazu nepřímo vyplývá, že byla uzavřena kupní smlouva na nemovitost mezi jejím vlastníkem a vlastníkem pohledávky za dohodnutou cenu 2 mil. Kč. Dohoda o ceně je v mezích zákona svatým právem účastníků smlouvy. Způsob zaplacení kupní ceny není v tomto případě rozhodující, neboť započtení pohledávky na závazek je nepeněžním plněním, které je zákonem o daních z příjmů (§ 3) postaveno na roveň hotovostnímu příjmu. Daň z převodu vyměřuje finanční úřad na základě přiznání k této dani podaného prodávajícím. Poplatníkem daně je prodávající a přiznání odevzdává do 30 dnů od doručení rozhodnutí katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. Povinnou přílohou přiznání je kopie kupní smlouvy a znalecký posudek. Základem daně je buď kupní cena nebo cena podle znaleckého posudku, a to vždy ta vyšší. Pokud tedy bude finančnímu úřadu odevzdán znalecký posudek na cenu 3,2 mil. Kč, bude daň vyměřena prodávajícímu z této částky. Kupující však za zaplacení daně z převodu ručí a finanční úřady obvykle tohoto ručení rády využívají kdykoliv se prodávající vyhýbá placení daně. Je třeba upozornit i na případnou povinnost zdanění příjmů z prodeje u prodávajícího. Tato povinnost nastane, pokud uvedená kupní cena 2 mil. Kč bude vyšší než prokazatelné výdaje na vybudování nemovitosti, a pokud prodávající v nemovitosti nebydlel nejméně 2 roky. U kupujícího lze reálně předpokládat, že pohledávku v nominální hodnotě 2 mil. Kč získal od banky za cenu podstatně nižší. Možná, že za pouhých 30 %, tj. za zhruba 600 tis. Kč. V takovém případě vznikne kupujícímu povinnost přiznat k dani z příjmů rozdíl mezi smluvní kupní cenou nemovitosti a pořizovací cenou pohledávky. Tento rozdíl představuje nepeněžní plnění získané kupujícím.
