U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
K právu na ochranu proti neoprávněné stavbě
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Milan Valenta
Představme si situaci, kdy jako vlastník pozemku zjistíte, že stavba, kterou již po mnoho let spokojeně užívá váš soused, se nachází na vašem pozemku. Přičemž předkové vašeho souseda tuto stavbu vystavěli bez jakéhokoliv právního titulu. Co si v takové situaci počít?
Stavbu vystavěl váš soused bez občanskoprávního titulu, tj. neměl vlastnické ani jiné právo k pozemku, na němž stavba stojí, lze tedy hovořit o stavbě neoprávněné. V takovém případě může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit, a to na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Jde o velmi citelnou sankci, proto § 135c obč. zákoníku připouští i jiné způsoby řešení. Nebude-li odstranění stavby účelné, lze přikázat stavbu do vlastnictví majitele pozemku za náhradu (pokud s takovým řešením souhlasí). Uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a stavby lze však i jinak, např. zřízením věcného břemene ve prospěch vlastníka stavby.
Při rozhodování o odstranění neoprávněné stavby soud přihlíží zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, k tomu, zda vlastník stavby a jeho rodina ve stavbě bydlí či nikoliv, jaký je rozsah zastavěného pozemku, jakož i k tomu, zda vlastník stavby věděl, že staví na cizím pozemku. Soud musí porovnávat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby. Je třeba přihlédnout i k důvodům, pro které vlastník pozemku řádně nezakročil proti stavbě v době její realizace, a pokud o neoprávněné stavbě věděl, též k době, která od zřízení stavby uplynula.
V případě, že vlastník pozemku od počátku o neoprávněné stavbě věděl a bez vážného důvodu se u stavebního úřadu nebo u soudu nedomáhal jejího zastavení a brání se až po dokončení stavby, musí soudy při rozhodování zvážit, zda nejde o šikanu ze strany vlastníka pozemku a zda by rozhodnutí o odstranění stavby nebylo v rozporu s dobrými mravy.
Z hlediska ochrany vlastníka pozemku, na němž se neoprávněná stavba nachází, se jeví jako velmi důležité rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze 17. 4. 2002, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek – část civilní pod č. 23/2003, sp.zn. 22 Cdo 432/2002. Nejvyšší soud ČR v něm totiž jednoznačně konstatoval, že “právo na ochranu proti neoprávněné stavbě se nepromlčuje”. Lze se jej tedy domáhat i po uplynutí obecné tříleté promlčecí lhůty stanovené občanským zákoníkem.
V souladu s tím již soudy nižších instancí přestaly zamítat žaloby podané vlastníkem pozemku podle § 135c obč. zákoníku v případech, kdy žalovaný vlastník stavby uplatnil námitku promlčení. Odkazují na ustanovení § 100 odst. 2 zákoníku, které zakotvuje nepromlčitelnost vlastnického práva. Přičemž vycházejí z toho, že právo na ochranu vlastnického práva podle § 135c obč. zákoníku nestojí vně vlastnického práva, nýbrž je jeho součástí ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod.
Vyjdeme-li z toho, že právo na ochra-nu proti neoprávněné stavbě podle § 135c obč. zákoníku se nepromlčuje, je vcelku logické, že soudy v mnoha případech rozhodují i v kauzách, které sahají daleko do historie. Proto ještě zmíním rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze 17. 4. 2001, sp.zn. 22Cdo 2392/99. Uvádí, že “Oprávněnost stavby je třeba posoudit podle právní úpravy, jaká tu byla v době jejího vzniku, zatímco vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, na němž je stavba umístěna, probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu o neoprávněné stavbě”.
