U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
O společných prostorách
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Barbora Trsková
Manželka je spoluvlastnicí ideální poloviny rodinného domku se zahradou (darovali jí ji rodiče). Druhou půli vlastnila paní K. Když se tam rodiče po koupi své poloviny nastěhovali, uzavřeli s druhou vlastnicí u notáře smlouvu o užívání společných prostor a bezvýhradném užívání části zahrady. Žádná jiná smlouva se od té doby neuzavírala. Před třemi lety darovala paní K. svou polovinu neteři. Zpochybnili jsme darovací smlouvu u soudu; byli jsme přesvědčeni, že manželka má předkupní právo. Soud jsme prohráli, nové majitelce se podařilo přesvědčit soudkyni o tom, že paní K. je jí téměř matkou, přestože svou vlastní má. Neodvolávali jsme se již. Nyní však máme problém s užíváním společných prostorů. Schodiště, které vede k našemu bytu, je uzavřeno dveřmi a vždy bylo součástí bytu v patře. Nynější majitelé však chtějí mít schodiště jako společný prostor, protože z odpočívadla v mezipatře je vstup na půdu. Rodiče ani my jsme nikomu nebránili po oznámení vstupu do těchto prostor. Myslíme, že pokud se nezmění smlouva o užívání při změně majitele, platí smlouva stará. Další problém je, že ještě za života rodičů (1972) se na půlce zahrady, která byla podle smlouvy v jejich “bezvýhradném užívání”, postavila se souhlasem sousedů v okolí (ale bez souhlasu spolumajitelky, které vadil průjezd pod okny kuchyně po společném dvoře) garáž. Byla to chyba, ale doufali jsme, že se to urovná. Je možné, aby nás nová spolumajitelka nutila i po tolika letech garáž zbourat?
(J. K., Rožnov p. Radhoštěm)
Podílové spoluvlastnictví, a to především mezi cizími osobami, je poměrně velký problém, především pokud se týká hospodaření se společným majetkem. Je upraveno v ustanovení § 137 a násl. občanského zákoníku a zde je stanoveno, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Především vás tedy musím upozornit, že celá věc, v tomto případě nemovitost, je společná a všechny prostory jsou tedy společné. Nevím, co je obsahem smlouvy o užívání společných prostor, ale předpokládám, že řešila veškeré prostory v domě. V každém případě však tato dohoda není přímo upravena zákonem a pokud to výslovně ve smlouvě není stanoveno, nepřechází automaticky na další vlastníky nemovitosti. I kdyby zde však bylo stanoveno, že přechází na další spoluvlastníky, a tito by s ní nesouhlasili, nemá žádnou právní váhu, pokud není nějakým způsobem zapsána v katastru nemovitostí, např. formou věcných břemen. Jediným způsobem, jak do budoucna upravit právní vztahy k podílovému spoluvlastnictví, je jeho zrušení reálným rozdělením. To však lze v případě nemovitosti provést pouze tehdy, když je možné stavebně technicky nemovitost rozdělit. Musí vzniknout samostatné věci v právním smyslu a části vzniklé rozdělením musí sloužit přiměřeně svému účelu. S ohledem na výše uvedené je tedy zřejmé, že jste povinni umožnit přístup na schodiště, neboť v případě jeho užívání spoluvlastníkem jde o výkon vlastnického práva. Bylo by však vhodné všechny vaše problémy vyřešit, a to i pro všechny další vlastníky nemovitostí. V případě stavby garáže jde pravděpodobně o vaše pochybení, resp. o pochybení stavebníka, ale toto mohu pouze předpokládat, neboť nevím, zda máte nějaké doklady vážící se ke stavbě. Podle mého názoru již v době její realizace mělo být vydáno rozhodnutí o přípustnosti stavby podle tehdy platného zákona č. 87/1958 Sb. o stavebním řádu (zrušen zák. č. 50/1976 Sb.). Pokud jde o nepovolenou stavbu a nepodaří se vám ji zlegalizovat, může spoluvlastník učinit veškeré kroky k jejímu odstranění. Mám zato, že již v době stavby nebyl ani tak důležitý souhlas sousedů jako souhlas druhého spoluvlastníka, neboť šlo o zásah do jeho vlastnického práva. Předpokládám, že stavba garáže nebyla kolaudována, popř. schválena k užívání a není zapsána v katastru nemovitostí ani zakreslena v pozemkové mapě. Pokud se tedy současné spolumajitelce podaří prokázat, že stavba byla nepovolená, může dosáhnout vydání rozhodnutí o jejím odstranění (podle současných předpisů je na stavbu garáže třeba stavební povolení, neboť se nepovažuje za drobnou stavbu). Stavební úřad však může, pokud neshledá rozpor s právními předpisy, dodatečně stavbu povolit, a to tak, že vyzve v rámci státního stavebního dohledu stavebníka k předložení žádosti o dodatečné povolení s příslušnou dokumentací. Všechny výše uvedené skutečnosti jsou však pouze předpoklady, neboť nevím, zda máte nějaké doklady týkající se těchto problémů či co je obsahem těchto dokladů. Bylo by však vhodné všechny vaše problémy vyřešit, a to i pro všechny další vlastníky nemovitostí. V obou případech doporučuji poradit se především na místně příslušném stavebním úřadu, eventuálně se osobně obrátit na odborníka, který se těmito záležitostmi zabývá.
