U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Způsoby úhrady kupní ceny při převodu nemovitostí
Kategorie: Právo | Autor: Mgr. Milan Valenta
Na základě několika čtenářských dotazů se dnes budeme zabývat možnými způsoby úhrady kupní ceny při převodu nemovitosti. Půjde o následujících pět způsobů úhrady: Platbu v hotovosti, převodem na účet, na základě smlouvy o úschově, na základě dokumentárního akreditivu a na základě započtení.
Podotýkám, že uvedené způsoby úhrady kupní ceny při převodu nemovitosti je možné různě kombinovat tak, aby byla plně respektována vůle smluvních stran a nedocházelo k nevyváženosti smluvních podmínek.
Vždy až po podpisu
V praxi se často setkávám s tím, že prodávající usiluje o to, aby byla celá kupní cena uhrazena ještě před podpisem smlouvy, snahou kupujícího je naopak posunout úhradu kupní ceny až za okamžik vkladu do katastru nemovitostí. Tento rozdílný přístup je dán existencí tzv. konstitutivní zásady (též intabulační princip), podle které práva k nemovitostem vznikají, mění se a zanikají až dnem provedení vkladu práva či jeho výmazu v katastru nemovitostí, a to na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu, s účinky ke dni podání návrhu na vklad. Podpisem kupní smlouvy o prodeji nemovitosti se tedy ještě nestáváte vlastníkem této nemovitosti. Možným řešením je určitý kompromis, kdy část kupní ceny je uhrazena bezprostředně po podpisu kupní smlouvy a zbytek až poté, co je proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Obecně však doporučuji, abyste k úhradě kupní ceny přistupovali vždy až po podpisu kupní smlouvy smluvními stranami, nejlépe až po provedení vkladu do katastru nemovitostí.
Platba v hotovosti
Ponechám-li stranou zájmu zřejmě nejstarší způsob platby, jímž byla úhrada jinou věcí (např. směna jedné nemovitosti za jinou), je možné přistoupit ke stále velmi frekventovanému způsobu úhrady kupní ceny nemovitosti, kterým je platba v hotovosti. Smluvní strany si v kupní smlouvě dohodnou, že kupující zaplatí cenu v hotovosti k určitému časovému okamžiku (při nebo po podpisu kupní smlouvy, popř. ke konkrétnímu datu). Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí jdou často do milionů, pokládám tento způsob úhrady ceny za archaický a překonaný. Navíc je do značné míry za riskantní, neboť při předání hotovosti z ruky do ruky často chybí svědek, nezřídka není sepsáno ani potvrzení o předání kupní ceny. Pokud se však přesto smluvní strany rozhodnou pro tento způsob úhrady kupní ceny, je vhodné přizvat k předání hotovosti nezávislého svědka a sepsat potvrzení o předání kupní ceny, řádně podepsané prodávajícím (popř. též nezávislým svědkem).
Převod je běžný
Zcela běžným způsobem úhrady větších finančních částek mezi smluvními stranami je úhrada kupní ceny nemovitosti převodem částky na účet prodávajícího. Mezi smluvní strany vstupuje třetí subjekt, kterým je banka (častěji jde o banky dvě, kdy jedna převede na základě platebního příkazu kupujícího finační částku ve prospěch účtu prodávajícího, který je u jiné banky). Právě v tom, že do vztahu vstupuje další subjekt, spatřuji určité výhody i úskalí tohoto způsobu úhrady zároveň. Na jednu stranu odpadá nutnost sepisovat různá potvrzení o předání kupní ceny či shánění svědků, neboť finanční transakce je zachycena na vašem výpisu z účtu, na druhé straně však může chybně vyplněný platební příkaz způsobit řadu komplikací. Tento způsob úhrady kupní ceny nemovitostí však lze pokládat za průkazný, celkem pohodlný a za podmínky nezbytné přesnosti při vyplňování platebního příkazu jej lze doporučit.
Smlouvy o úschově
V poslední době došlo k velkému rozšíření úhrad kupní ceny nemovitosti na základě smlouvy o úschově. Nejčastěji bývá uzavírána s realitní kanceláří, která předmětný převod nemovitosti realizuje, či s notářem. Podle smlouvy o úschově složí kupující pro prodávajícího k uschovateli příslušnou částku, přičemž uschovatel ji vydá prodávajícímu až po splnění smluvených podmínek. Většinou poté, co je uschovateli předložen originál předmětné kupní smlouvy o prodeji nemovitosti s doložkou katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí (popř. výpis z katastru nemovitostí, kde již bude ve prospěch kupujícího zapsáno vlastnické právo k nemovitosti). Jistou nevýhodou tohoto způsobu úhrady kupní ceny je fakt, že úschova je zpravidla zpoplatněna. Na druhou stranu si však dovolím tvrdit, že šetřit na nesprávném místě se nevyplácí. Tento způsob úhrady kupní ceny lze jenom doporučit. Mezi jeho nesporné výhody patří především bezpečnost, která je dána tím, že na převodu nemovitosti participuje na základě smlouvy o úschově také uschovatel, který zvláště v případě notáře skýtá záruky seriozního, odborného a právního jednání.
Otevření akreditivu
Další poměrně pokrokový způsob úhrady kupní ceny nemovitosti může představovat uzavření smlouvy o otevření akreditivu. Na jejím základě se banka zavazuje příkazci (kupujícímu), že na jeho žádost poskytne určité osobě (prodávajícímu) na účet příkazce určité plnění, jestliže prodávající splní do určité doby stanovené podmínky; příkazce za to zaplatí bance úplatu. Smlouva vyžaduje písemnou formu. Stanovenými podmínkami se u dokumentárního akreditivu rozumí předložení dokumentů určených v akreditivní listině, zejména kupní smlouvy s doložkou či výpisu z katastru nemovitostí (viz. výše u smlouvy o úschově). Uzavření smlouvy o otevření akreditivu představuje progresivní způsob úhrady kupní ceny nemovitosti, jistou nevýhodou je však úplatnost. V případech, kdy mezi smluvními stranami existují vzájemně započitatelné pohledávky, lze tuto skutečnost promítnout do znění kupní smlouvy o převodu nemovitosti a proti pohledávce prodávajícího plynoucí z kupní smlouvy provést započtení pohledávky kupujícího, kterou má tento za prodávajícím. Tím dojde k zániku vzájemných pohledávek prodávajícího a kupujícího způsobilých k započtení, a to k okamžiku setkání těchto pohledávek. Současný právní řád tedy dává smluvním stranám při převodu nemovitosti k dispozici celou škálu způsobů úhrad kupní ceny. Záleží vždy na vůli a možnostech smluvních stran, který způsob zvolí. Každopádně se jeví jako přinejmenším žádoucí, aby strany v souvislosti s převodem nemovitosti oslovily advokáta či léty praxe prověřenou realitní kancelář.
