Změna sazby daně z nabytí nemovitostí

Chystáte se převádět nemovitost? Připravte se na změnu sazby daně. Od ledna letošního roku vešlo v platnost zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Nově se daň z převodu nemovitostí nazývá daň z nabytí nemovitých věcí, ale sazba zůstává stejná, v původní výši 4 % ze základu daně  26 zákonného opatření). Mění se způsob stanovení základu daně, který vychází z tzv. nabývací hodnoty.

U převážné většiny kupních či směnných smluv se nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (tedy kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň.

Srovnávací daňová hodnota (14) je buď částka odpovídající 75 % tzv. směrné hodnoty, nebo jde o sumu odpovídající 75 % zjištěné ceny, vycházející ze znaleckého posudku.

Pro určení nabývací hodnoty nejběžněji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby nebo s nimi tvoří funkční celek, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky) si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena (podle znaleckého posudku), nýbrž směrná hodnota ( 15). Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase.

Směrná hodnota a výpočet daně

Pokud si poplatník vybere tento způsob určení nabývací hodnoty, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K němu nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci, kde uvede přesnou identifikaci nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovitosti.

Správce daně na základě těchto údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně.

Daň vyměří platebním výměrem. Rovnáli se vyměřená daň přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru. Postup určení směrné hodnoty stanoví vyhláškou ministerstvo financí.

Znalecký posudek a lhůta pro podání

Pokud si však poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny (podle znaleckého posudku), pak je povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek.

V daňovém přiznání si vypočte srovnávací daňovou hodnotu (vypočte 75 % zjištěné ceny) a porovná ji s cenou sjednanou (kupní). Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané.

Chce-li poplatník pro určení srovnávací daňové hodnoty použít zjištěnou cenu, může si v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Lhůta pro podání daňového přiznání se od počátku roku 2014 nemění. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (u v katastru evidovaných nemovitých věcí).

Pokud tedy katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu dne 23. 2. 2014, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do 31. 5. 2014.

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie písemnosti), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (tedy kupní smlouva, směnná smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše uvedené platí přiměřeně i pro poplatníky podávající daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí.

Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Poplatníkem může být převodce

V případě kupních a směnných smluv může být poplatníkem tak jako doposud převodce (prodávající). V takovém případě je nabyvatel ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel.

Tento způsob by mohl být pro nabyvatele výhodnější (lze předpokládat, že pokud bude poplatníkem, bude toto zohledněno v kupní ceně), neboť od počátku může kontrolovat daňové řízení a předejde tak riziku, že převodce daň neuhradí a on jako ručitel pak bude muset daň zaplatit. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem. Nepostačí například klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (např. rozhodnutí soudu, dražba).

Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

Daň dědická a darovací

Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byl s účinností od 1. 1. 2014 zrušen zákon č. 357/ 1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů, byla daň dědická a darovací zahrnuta pod daň z příjmů. Původní osvobození od daně dědické, které se vztahovalo na poplatníky v I. a II. skupině podle příbuzenského vztahu (příbuzní v řadě přímé a pobočné), se rozšířilo i na poplatníky ve III. skupině (všichni ostatní), což fakticky znamená, že se daň dědická již nebude platit.

Osvobození od daně darovací zůstává obdobné stávajícímu a je specifikované v § 10 odst. 3 písm. d) zákona o dani z příjmů. Sazba daně darovací se však v některých případech znatelně zvýší, neboť daň z příjmů pro fyzické osoby činí 15 % a pro právnické osoby 19 %. Nově se budou dary označovat jako takzvané bezúplatné příjmy a uvádět se budou v daňovém přiznání jako ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů v souhrnné výši za celé zdaňovací období.

text: MGR. BARBORA PEKOVÁ
kresba: JIŘÍ NOVÁK

Změna sazby daně z nabytí nemovitostí