Stavba součástí pozemku

Téměř v celé Evropě platí zásada, že stavba je součástí pozemku. V České republice tato zásada v současné době neplatí, a proto u nás není výjimkou, že je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, na němž budova stojí. Nový občanský zákoník (dále NOZ), který bude platný od ledna 2014, tuto zásadu do našeho právního řádu zakotvil.

V§ 506 NOZ je stanoveno, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen “stavby”) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

V § 3054 NOZ se říká: Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, mělali v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

Pokud tedy má stavba i pozemek stejného vlastníka, stane se stavba ke dni účinnosti nového OZ součástí pozemku. Nadále tedy nebudou existovat dvě nemovité věci a bude možné disponovat pouze s pozemkem.

Předkupní právo

Dalším z nových pravidel (upraveno v ust. § 3056 NOZ) je to, že tam, kde vlastník pozemku není vlastníkem stavby, získává předkupní právo ke stavbě. Toto bude platit i naopak a vlastník stavby získá předkupní právo k pozemku. Pokud tedy bude chtít jeden z vlastníků svoji nemovitou věc (pozemek nebo stavbu) prodat nebo jiným způsobem převést, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému.

Strach o střechu nad hlavou majitelé staveb mít nemusí. V případě běžných převodů, třeba rodinných domů, by komplikace nastat neměly. Toto pravidlo chrání právě vlastníka rodinného domku, aby se pozemek, na kterém je postaven, nedostal do rukou někoho, s kým by v budoucnu mohl mít problémy. Může totiž docílit toho, že pozemek získá sám. Dle ust. § 3058 nového občanského zákoníku stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jdeli o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

Změny občanského zákoníku se nedotknou majitelů bytů v bytových domech. I když právě domy na sídlištích často stojí na cizím pozemku, který společenství vlastníků domu nepatří, nebudou majitelé bytových jednotek ani po 1. lednu 2014 vázáni zákonným předkupním právem, své byty budou moci prodávat stejně volně jako dnes.

Právo stavby

Další změna se týká institutu práva stavby (§ 1240 NOZ a násl.). Pokud vlastník nechce svůj pozemek využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umožní. Stavebník tak může mít na pozemku stavbu, která nebude součástí pozemku. Právo stavby bude možné zřídit jen dočasně. V tomto případě však bude možné si pozemek i pronajmout či zatížit věcným břemenem.

Podstata práva stavby tedy stavebníka opravňuje k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu (na jejím povrchu či pod povrchem). Právo lze zřídit na prázdném pozemku (stavba bude teprve zřízena), je však možné i to, že stavebník od vlastníka pozemku přebere již existující stavbu, která tím je včleněna do práva stavby (třeba za účelem rekonstrukce či modernizace a jejího dalšího využití). Stavba, kterou stavebník postaví anebo převezme od vlastníka pozemku, není součástí pozemku, není ani samostatnou věcí v právním smyslu. Proto s ní nelze samostatně nakládat – nelze ji prodat, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod. Tato stavba je totiž součástí práva stavby. Z toho, že právo stavby je věcí, vyplývají následující skutečnosti: právo stavby mohu prodat, darovat, či s ním jinak nakládat. Mohu je dát do zástavy, pronajmout nebo k němu zřídit služebnost. V tomto ohledu je důležitá smlouva, v níž může vlastník pozemku dohodnout určitá omezení (vlastník pozemku si např. může vymínit, že k zastavení práva stavby může dojít jen s jeho souhlasem).

Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí. Je jedním z řady evidovaných předmětů (společně s pozemky, budovami a jednotkami vznikajícími v rámci bytového spoluvlastnictví). Každý má tak možnost poznat, zda je určitý pozemek zatížen právem stavby, komu toto právo svědčí a ve sbírce listin zjistit, jaká práva a povinnosti si strany ve smlouvě ujednaly.

Smlouva o zřízení práva stavby je velmi významná. Předpokládá se totiž, že právo stavby se bude zřizovat na velmi dlouhé období v řádu desítek let (zákoník je omezuje maximální hranicí 99 let, smlouvu však lze prodloužit). Je tedy velmi důležité důkladně zvážit, co bude moci stavebník postavit, jaká budou jeho další práva, zda mu bude stanovena doba pro provedení stavby, jak se bude stavba udržovat atp. Smlouva musí upravit i odměnu za zřízení práva stavby či stanovit, že se toto právo zřizuje bezúplatně. Nedohodnou-li se vlastník pozemku a stavebník jinak, NOZ předpokládá, že po zániku práva stavby zůstane stavba zachována a stane se součástí pozemku. Připadne tak vlastníkovi pozemku. Při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, musí vlastník pozemku poskytnout stavebníkovi náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Strany se však mohou dohodnout i jinak – třeba na jiné výši náhrady nebo na povinnosti stavebníka stavbu po zániku práva stavby odstranit.

Samozřejmě nelze očekávat, že by byl tento institut již od počátku hojně užíván, ale do budoucna bude pro mnoho lidí výhodný. Pokud chci postavit třeba chatku pouze na krátkou dobu, nemusím zřizovat právo stavby a postačí mi pronajmout si pozemek. Pokud však uvažuji o stavbě hromadných garáží či průmyslového objektu a nemám vlastní pozemek, je jistě vhodnější upřednostnit právě právo stavby. Toto právo mohou použít i vlastníci pozemku, pro který nemají využití. Mohou pozemek přenechat stavebníkovi formou práva stavby a ten nemusí ležet ladem.

Text NOZ lze najít na www.business.center.cz v záložce zákony.

TEXT: BARBORA PEKOVÁ
KRESBA: JIŘÍ NOVÁK

Stavba součástí pozemku