U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Při koupi vyžadujte celou dokumentaci
Kategorie: Právo | Autor: Pavel Kumprecht
PORADNA
V roce 1981 jsme koupili notářsky registrovanou smlouvou zděnou zahrádkářskou chatu. Byli jsme rádi, že jsme ji tehdy vůbec sehnali, a proto jsme koupi nevěnovali patřičnou pozornost. V poslední době máme neshody se sousedem a teprve v této souvislosti jsme si uvědomili, že nemáme žádné doklady o povolení chaty. Nesehnali jsme je ani na stavebním úřadě. Máme proto obavu, zda jsme nekoupili stavbu nepovolenou a nebudeme ji muset z těchto důvodů odstranit.
(manželé K. z Hradce Králové)
Váš dotaz potvrzuje známou skutečnost, že mnozí občané přistupují k uzavírání kupních smluv ohledně staveb velmi lehkomyslně. Přitom důsledky uzavření takové smlouvy mohou být pro nového nabyvatele nemovitosti velmi závažné. Může například považovat určitou stavbu za věc movitou a převede si vlastnictví k ní bez vkladu do katastru (dříve registrace státním notářstvím). Taková smlouva by byla samozřejmě ze zákona neplatná. Proto bych chtěl předně každému, kdo uvažuje o koupi jakékoliv stavby, doporučit, aby v takovýchto situacích využívali služeb, které poskytují advokáti, notáři či realitní kanceláře. Tyto služby se sice poskytují za úplatu, ale na druhé straně by se kupující neměli dožít žádných nepříjemných překvapení. A teď k samotnému dotazu. Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze podle § 54 stavebního zákona č. 50/1976 Sb. v platném znění provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu. Vaše domněnka, že bylo třeba takového povolení i pro stavbu vaší chaty, je tudíž zcela správná. Skutečnost, že je nemáte k dispozici totiž ještě neznamená, že by zahrádkářská chata musela být postavena bez něj, tedy “na černo”. V daném případě si dokonce myslím, že tomu tak nebylo. Z popisu vaší stavby (základy, podzemní podlaží) vyplývá, že je nemovitostí, neboť je pevně spojena se zemí. V době, kdy jste uzavřeli kupní smlouvu, ale nebylo možno koupit nemovitost bez toho, aniž by o tom nevěděl MNV (Měst.NV, ObvNV) v místě převáděné nemovitosti. Sloužilo k tomu čestné prohlášení a zvláštní dotazník, který byl jedním z podkladů pro registraci smluv o převodu nemovitostí státním notářstvím. Byl v něm i oddíl pro vyjádření orgánu územního plánování a stavebního úřadu. Pokud by tudíž v daném případě šlo o nepovolenou stavbu, musely by onu skutečnost zmíněné orgány zjistit a také řešit v souvislosti s vyplňováním uvedeného dotazníku. To však neučinily. Právní jistotu vzniku právních vztahů k nemovitostem založených smlouvou zabezpečovala navíc ivlastní registrace smluv státním notářstvím. Za tohoto stavu by tudíž nemělo nikoho napadnout, že by vaše chata byla postavena bez potřebného povolení. A to nemluvím o státním stavebním dohledu, jehož jedním z úkolů je zjišťovat právě nepovolené stavby, a o tom, že nepochybně platíte příslušnou daň z nemovitosti atd. Právě v této souvislosti je však třeba upozornit, že vaše situace není ojedinělá. Stavební zákon v § 103 odst. 1 sice stanoví, že vlastník stavby je povinen dokumentaci stavby uchovat po celou dobu jejího užívání a že při změně vlastnictví stavby ji odevzdá novému nabyvateli, ne vždy však to prodávající dodrží. Proto je v zájmu kupujícího dožadovat se vždy předání veškeré dokumentace stavby. Pokud ji nemá prodávající a nenachází se ani na stavebním úřadu, pak na takové případy pamatuje ustanovení § 104 stavebního zákona. I jeho existence svědčí o tom, že samotné nedochování se dokladů nedává nemovitosti punc “černé” stavby. Zda je stavba nepovolená, by bylo nutno ještě vysledovat z jiných skutečností. Ve vašem případě však, jak již jsem uvedl, zřejmě o nepovolenou stavbu nejde.
