U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
Dodatečně zjištěná vada
Kategorie: Právo | Autor: Podle časopisu Právní rádce připravil -ra
PRECEDENS
Manželé Potůčkovi koupili od pana Tůmy zánovní rekreační domek. Asi po roce začali provádět rekonstrukci a přitom zjistili, že domek nemá betonové základy (jak bylo uvedeno ve znaleckém posudku), nýbrž jen cihlové podloží. Dodatečně proto bývalého majitele požádali o snížení kupní ceny, resp. navrácení odpovídající části zaplacených peněz. Jenže pan Tůma se k tomu neměl. Vyhledali proto pomoc advokáta. Právník nejprve shrnul stav věcí: Mezi panem Tůmou jako prodávajícím na jedné straně a kupujícími manželi Potůčkovými na straně druhé byla uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Dodatečně vyšla najevo vada předmětu koupě (absence betonových základů vadou v tomto smyslu určitě je), přičemž prodávající na vadu kupujícího neupozornil. Prodávající se brání tím, že o vadě nevěděl, to ovšem nemá při řešení odpovědnosti za vady právní význam. Tato odpovědnost má totiž povahu objektivní – jde o odpovědnost za výsledek. Protože jde o koupi nemovitosti, příslušnou základní právní úpravou je občanský zákoník. V části týkající se kupní smlouvy je obsažen § 597 s názvem “Dodatečně zjištěné vady”, který uvádí: “Jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.” Zdálo se, že věc nebude nijak složitá. Advokát však manžele Potůčkovi zprvu nepotěšil, neboť občanský zákoník obsahuje také § 599 s názvem “Uplatnění vad”, které řeší mimo jiné otázku délky lhůt stanovených pro vytknutí vad. V tomto ustanovení se praví, že vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců po převzetí věci. Tím, že kupující objevili vady stavby více jak za rok po uzavření kupní smlouvy, nebyla dodržena zákonem stanovená lhůta šesti měsíců a právo zaniklo. Jde totiž o případ tzv. prekluze podle § 583 občanského zákoníku, kdy k zániku práva dochází, nebylo-li ve stanovené lhůtě uplatněno. Protože právo zaniklo, neboť kupující svůj nárok uplatnili příliš pozdě, nemohou se z titulu odpovědnosti za vady úspěšně domáhat přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny odpovídající povaze a rozsahu vady tak, jak stanoví § 597 občanského zákoníku. Po tomto neblahém zjištění však advokát nabídl jiné řešení. V důsledku vady totiž mohla kupujícímu vzniknout škoda. Závazky zodpovědnosti za škodu mají předpoklady vzniku odlišné, než jsou u odpovědnosti za vady. Právo z odpovědnosti za škodu může být úspěšně uplatněno i po uplynutí lhůt na uplatnění práv z odpovědnosti za vady, a to splněním předpokladů obecné odpovědnosti za škodu podle § 20, popřípadě splnění předpokladů odpovědnosti za škodu podle § 421a občanského zákoníku. Manželé Potůčkovi se tedy již nemohli úspěšně domáhat práv z odpovědnosti za vady, ale protože jim v důsledku vady vznikla škoda, mohli se za splnění předpokladů odpovědnosti za škodu podle občanského zákoníku úspěšně domáhat její náhrady.
