U tohoto článku nebylo technicky možné zajistit fotografie a obrázky.
DAROVÁNÍ ANI DĚDĚNÍ NENÍ ZADARMO
Kategorie: Právo | Autor: BT
Dědíme a darujeme nemovitosti
ZÁKON
Vlastnictví k nemovité věci (nemovitosti) lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Takto upravuje způsoby nabývání vlastnictví ustanovení § 132 občanského zákoníku (OZ). Nejfrekventovanějším způsobem je nabytí vlastnictví kupní nebo darovací smlouvou a děděním. Jde-li o nabytí vlastnictví smlouvou, hovoří se o převodu vlastnického práva, jde-li o nabytí vlastnictví rozhodnutím státního orgánu nebo děděním, hovoří se o přechodu vlastnického práva. Přestože v současné době převažuje uzavírání kupních smluv o převodu nemovitostí, je mnohem pravděpodobnější, že se v běžném životě setkáme spíše s problematikou darování a dědění nemovitých věcí.
Darovací smlouva
Stejně jako každá jiná smlouva vyžaduje idarovací smlouva, aby byla uzavřena osobami způsobilými k právním úkonům a aby obsahovala podstatné náležitosti, z nichž by bylo patrno, že jde o projev vůle oprávněných osob. Darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává obdarovanému a ten dar přijímá (§ 628 a násl. OZ). V darovací smlouvě je nutno uvést den sepsání, jména a adresy dárce a obdarovaného (oba musí prokázat, že jsou oprávněnými osobami, dárce, že je vlastníkem nemovitosti) a podrobný popis předmětu smlouvy s výčtem katastrálních (parcelních) čísel pozemků, určením o jaký pozemek či stavbu se jedná, katastrální území a obec, kde se nemovitost nachází a veškeré příslušenství (je možné vypracovat znalecký posudek, popřípadě lze vycházet z výpisu z katastru nemovitostí). Je samozřejmé, že ve smlouvě bude obsažen současný stav nemovitosti. Zvláštní část je třeba věnovat uvedení údajů o dluzích a jiných závazcích, případně právech, které se k nemovitosti vážou. Pojmovým znakem darovací smlouvy je její bezplatnost a dobrovolnost. Účinnost darovací smlouvy, týkající se nemovitosti, nastává dnem uvedeným ve smlouvě. Vlastnické právo nabyvatele však vzniká teprve vkladem do katastru nemovitostí. V praxi to znamená, že po uzavření darovací smlouvy je nutné podat návrh na povolení vkladu do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu (řídí se podle místa, kde se nachází nemovitost), který zahájí správní řízení o povolení vkladu. Vlastnické právo vznikne dnem vkladu s právními účinky ode dne, kdy byl návrh na povolení doručen katastrálnímu úřadu. To znamená, že je třeba neprodleně po podpisu darovací smlouvy podat u katastrálního úřadu návrh na povolení vkladu. Z uvedeného je zřejmé, že v praxi se musí rozlišovat mezi účinností darovací smlouvy, vznikem vlastnického práva a právními účinky vzniku vlastnického práva k nemovitosti. Náležitosti návrhu na vklad do katastru nemovitostí a výčet potřebných příloh k tomuto návrhu jsou uvedeny v § 4 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Je nutno ještě upozornit na ustanovení § 630 OZ, které umožňuje dárci domáhat se vrácení daru, jestliže se obdarovaný k němu nebo členům jeho rodiny chová tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. A dále na ustanovení § 628 odst. 3, které považuje za neplatnou darovací smlouvu, podle níž má dar přejít na obdarovaného až po dárcově smrti.
Dědění
Institut dědění je obecně upraven v části sedmé občanského zákoníku (§ 460 a násl.). Dědické řízení probíhá vždy stejným způsobem, tedy podle zákona, a není důležité, zda součástí pozůstalosti je nemovitost. Dědí se ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto důvodů, mám však zato, že nejvíce jsou projednávána dědictví, kde dochází k dědění ze zákona. Dědic může podle občanského zákoníku dědictví odmítnout, a to ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením soudu zaslaným. Toto prohlášení o odmítnutí dědictví nelze odvolat. Okruh dědiců ze zákona je rozdělen do čtyř skupin takto:
1. V první skupině dědí děti zůstavitele a jeho manžel, každý z nich stejným dílem. Pokud některé dítě nedědí, nabývají jeho dědický podíl jeho děti, popřípadě další potomci.
2. Pokud nedědí zůstavitelovi potomci, dědí ve druhé skupině jeho manžel, ten dědí nejméně polovinu dědictví, rodiče a dále ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti (stejným dílem).
3. Nedědí-li manžel ani žádný z rodičů, dědí ve třetí skupině stejným dílem zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti. Pokud nedědí sourozenci zůstavitele, nabývají jejich dědického podílu stejným dílem jejich děti.
4. Ve čtvrté skupině dědí stejným dílem prarodiče zůstavitele a nedědí-li žádný z nich, dědí stejným dílem jejich děti.
Dříve než však dojde k dědickému řízení, musí dojít k vypořádání společného jmění manželů, které určí, co z majetku připadá do dědictví po zůstaviteli a je vlastnictvím jeho manžela. Pokud tedy byla nemovitost součástí společného jmění manželů, předmětem dědictví je pouze její polovina a zůstavitelův manžel i z této poloviny nabývá svůj dědický podíl. Dědické řízení soud zahajuje i bez návrhu, jakmile se dozví, že někdo zemřel. Účastníky řízení jsou ti, o nichž lze mít důvodně za to, že jsou zůstavitelovými dědici. Při dědickém řízení lze uzavřít dohodu o vypořádání dědictví mezi všemi dědici, kterou schvaluje soud. V předběžném šetření si soud opatřuje údaje potřebné pro zjištění zůstavitelova majetku a jeho dluhů a pokud to vyžaduje důležitý zájem účastníka, učiní soud i bez návrhu neodkladná opatření, zejména zajistí dědictví. Hodnota nemovitosti, která je předmětem dědictví, se určuje znaleckými posudky, které jsou rozhodné především při určení výše dědické daně. Pravomocné usnesení o dědictví zasílají na pokyn soudce nebo soudního tajemníka vedoucí soudní kanceláře katastrálnímu úřadu příslušnému podle místa nemovitosti (dle soudního kancelářského řádu). Důležitou skutečností, právě vzhledem k vlastnictví nemovitostí, je okamžik nabytí dědictví, neboť dědictví se nabývá bezprostředně již smrtí zůstavitele a po projednání dědictví dochází soudem pouze k potvrzení dědictví jednomu dědici nebo více dědicům podle jejich dědických podílů. Je nutno upozornit ještě na to, že stejné účinky jako smrt zůstavitele má i prohlášení fyzické osoby za mrtvou rozsudkem soudu. Za den předpokládané smrti se považuje den takto označený v rozsudku soudu.
Daň dědická a darovací
Pokud již hovoříme o nabývání nemovitostí darováním a děděním, samozřejmě nemůžeme opominout tu skutečnost, že právě nabytí majetku děděním nebo darováním je předmětem daně dědické a darovací (zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí). Předmětem daně darovací je bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu, přičemž za majetek se považují vedle nemovitostí imovité věci a jiné majetkové prospěchy. Základem této daně je u nemovitosti její cena (dle znaleckého posudku), snížená o prokázané dluhy a jiné povinnosti, které se k nemovitosti vážou (např. věcná břemena) a dále o cenu majetku osvobozeného od darovací daně (§ 19 a násl.). K vyměření daně dochází na základě daňového přiznání obdarovaného, který má povinnost daňové přiznání podat u příslušného finančního úřadu (podle místa, kde se nachází nemovitost) do 30 dnů od doručení darovací smlouvy s doložkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Správce daně (finanční úřad) vypočte daň a vyměří ji platebním výměrem. Daň je poplatník povinen zaplatit nejpozději do 30 dnů ode dne, v němž mu byl doručen tento platební výměr. Součástí daňového přiznání je ověřený opis smlouvy a znalecký posudek o ceně nemovitostí. O dani dědické se dá říci téměř totéž, co je výše uvedeno o dani darovací. Od ceny majetku, kterým mohou být rovněž nemovité i movité věci, se však dále odečítají náklady spojené s pohřbem zůstavitele a odměna a hotové výdaje notáře, který projednával dědictví. Pro účely výpočtu daně dědické a darovací jsou osoby zařazeny do tří skupin vyjadřujících vztah poplatníka k zůstaviteli nebo dárci. Do první skupiny patří příbuzní v řadě přímé a manželé; do druhé skupiny příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety), manželé dětí, děti manžela, manželé rodičů a osoby, které s dárcem nebo zůstavitelem žily nej-méně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti; do třetí skupiny patří ostatní fyzické a právnické osoby. Sazby daní není možné na tomto místě rozepisovat, neboť se u různých skupin liší a výše daně je rozdílná i podle hodnoty převáděného nebo děděného majetku. Je však rozhodně důležité na závěr uvést, že novelou zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí č. 169/1998 Sb. bylo nabytí majetku děděním u osob zařazených v první skupině osvobozeno od placení dědické daně a od povinnosti podávat daňové přiznání, a i v ostatních skupinách je část děděného majetku od daně osvobozena.
Náležitosti návrhu na vklad do katastru
Návrh na zahájení řízení vkladu do katastru nemovitostí musí obsahovat:
* označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen;
* jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a IČO právnických osob, které jsou účastníky řízení;
* označení, že se jedná o zápis vlastnického práva. Přílohou návrhu musí vždy být:
* darovací smlouva nebo její úředně ověřená kopie (podpisy na originálech musí být ověřeny na notářství nebo matrice) v počtu o dva větším než je počet účastníků;
* listina prokazující oprávnění vlastníka (dárce) nakládat s nemovitostí pokud toto právo vzniklo před 1. 1. 1993 (jedná se o nabývací titul, popřípadě výpis z katastru nemovitostí – originál nebo ověřená kopie).
